29.01.2015

В эти дни в Екатеринбурге ломают пять недавно построенных многоквартирных домов. Особенность этих домов в том, что в свое время екатеринбуржцы приобрели в них малогабаритные квартиры по немыслимо для этого областного центра дешевой цене – менее 30 тысяч рублей за квадратный метр. Однако сам застройщик, известный на Урале предприниматель Владимир Воробьев сегодня вынужден их сносить по решению суда, признавшего, что дома построены незаконно на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

В Екатеринбурге ломают новое дешевое доступное жилье

Факт примечателен тем, что президент и правительство в это же время ратуют за то, чтобы в стране как можно больше строилось дешевого доступного жилья. Приобрести сегодня квартиру в России по цене в 30 тысяч рублей за квадратный метр, особенно в городах-миллионниках, практически невозможно. В том же Екатеринбурге  стоимость «квадрата»  составляет 60-70 тыс. рублей, в Челябинске 50-60 тыс., в Центральной России, на юге еще больше. О Москве, Питере и вообще говорить нечего – там стоимость жилья определяется сотнями тысяч долларов. В этих условиях молодым семьям отдельные квартиры становятся недоступными, или они вынуждены влезать в непомерные ипотечные долги, расплачиваться по которым приходится десятилетиями. Все это общеизвестно, как общеизвестно и то, что в стране все еще много ветхого и аварийного жилья, подлежащего расселению. Именно на решение этой задачи направлен один из основных «майских» указов Владимира Путина,  но поручение президента выполняется регионами крайне медленно.

В Кремле и правительстве остроту ситуации с обеспечением жильем россиян прекрасно понимают. Свидетельство тому – множество различных федеральных и региональных программ, направленных на решение проблемы. Одна из последних – «Жилье для российской семьи». В соответствии с ней до конца 2017 года планируется построить 25 млн. кв. метров жилья экономического класса по цене до 30 тысяч рублей за 1 кв. метр, но не более 80% от рыночной цены.

 

Кризис нам не помеха?

Возможна ли реализация программы доступного жилья  в России в условиях общего экономического спада, дефицита бюджета, девальвации рубля и санкций Запада, которые пока никто не отменял и отменять не собирается? Оценки экспертов разнятся от оптимистичных до самых негативных. К примеру, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева полагает, что в настоящее время на рынке одновременно действуют две противоположные тенденции. С одной стороны, ухудшение экономического состояния граждан приводит к снижению спроса, что должно привести к снижению стоимости квартир. С другой стороны, во время финансовой нестабильности и падения курса рубля люди пытаются сохранить заработанные деньги, вкладывая их в недвижимость. Это, в частности, привело к повышенному спросу на недвижимость в октябре и ноябре 2014 года.


Построить 25 млн. кв. м. дешевого жилья в России к 2017 году – реально ли это?

«Можно предположить, что в конце 2014 – первой половине 2015 года ситуация на рынке недвижимости будет довольно стабильной с некоторой тенденцией к снижению цен, особенно в строящихся объектах. – заявляет депутат. –  В долгосрочной же перспективе не исключаю тенденцию к небольшому росту цен на недвижимость. Влияние экономических санкций на строительную отрасль России носит, скорее, косвенный характер – давление будет осуществляться, прежде всего, в части сокращения ликвидности и роста стоимости заимствований. Санкции будут существенно сокращать возможности фондирования локальной банковской системы за рубежом». Вместе с тем по ее мнению  экономические санкции Евросоюза и США негативно скажутся на индустрии ипотечного кредитования. Рост стоимости заимствований для банков и реального сектора отразится и на величине ставки ипотечного кредитования, что, учитывая общий спад в экономике в совокупности с рисками ускорения инфляции и падением реальных доходов, может существенно затормозить темпы роста ипотечной индустрии. Это будет снижать ликвидность и создавать напряженность на рынке жилой недвижимости и затруднять развитие новых строительных проектов. По оценкам АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – ред.) рост на рынке ипотеки по итогам года может снизиться до 10-12%, при том, что в 2013 г. рост составил около 30%.».

Еще более оптимистично смотрит на ситуацию директор департамента жилищной политики министерства строительства  и ЖКХ Гаянэ Казарьянц: «По итогам года Минстрой России отмечает рост основных показателей, характеризующих сферу строительства жилья. За десять месяцев этого года (2014 – ред.) объемы жилищного строительства увеличились почти на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. При этом, если за весь 2013 год было выдано 825 тысяч ипотечных кредитов, то по состоянию на 1 октября 2014 года этот показатель составил уже более 700 тысяч ипотечных кредитов».

Однако реальный строитель-практик, основатель корпорации «Маяк», одного из основных застройщиков в Екатеринбурге, депутат Законодательного собрания Свердловской области Владимир Коньков расценивает перспективы жилищного строительства иначе. «Праздники едва завершились, а аналитики уже обозначили одну из ключевых тенденций 2015-го года: ипотека будет становиться все более недоступной для населения, – записал он на днях в своем Интернет-блоге. – Наглядный показатель – на 1 января текущего года приобщившиеся к данному инструменту граждане задолжали банкам примерно 48 млрд. рублей, и этот показатель почти на 20% выше, чем в прошлом году. Долги населения будут расти, как снежный ком, а платежеспособность падать. Под влиянием этого, а также ряда других неблагоприятных экономических факторов, по мнению экспертов, рынок может «оставить на мели» около 30-50% компаний-застройщиков.

 

Владимир Коньков: около 30-50% компаний-застройщиков могут оказаться на мели

 Лучшие инвестиции, по моему мнению, – безусловно, в недвижимость. Кризис на дворе или нет – вложения в недвижимость – это всегда надежно и востребовано, потому что и в «эпоху перемен» жизнь не останавливается, люди создают семьи, рожают детей, стремятся сделать свою жизнь более комфортной. При этом жилье в 2015 году будет, безусловно, дорожать – цены поднимутся, как минимум, на треть. Стройматериалы уже стали дороже на 30%, кроме того, растут ставки по кредитам. В итоге оборотных средств у застройщиков станет меньше, объемы строительства упадут, а цена квадратного метра вырастет. При этом нетрудно предугадать, что далеко не все строительные компании смогут выдержать испытания – компании с небольшим оборотом могут уйти с рынка. «На плаву» останутся крупные застройщики, так или иначе связанные с госструктурами, а также компании, имеющие гибкую и продуманную стратегию развития».

 

Челябинская область – лидер по строительству дешевого жилья

В Уральском федеральном округе жилищную проблему успешнее всего, пожалуй, решает Челябинская область. В 2013 году ей даже удалось несколько обогнать по вводу жилья Свердловскую область, долгие годы лидировавшую по этому показателю в округе. И в нынешнем году в Челябинске намечена объемная и в тоже время детальная программа расселения из ветхого и аварийного жилья, строительству доступного жилья экономкласса.  Еще в июле минувшего года губернатор Борис Дубровский подписал соглашение об обеспечении строительства жилья экономкласса в рамках программы «Жилье для российской семьи» с Минстроем РФ и ОАО «АИЖК». Затем реализацию программы на Южном Урале обсудили за круглым столом с участием региональных властей и представителей Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС), участвующих от лица ОАО «АИЖК». Минстрой РФ утвердил заявку Челябинской области на строительство около 707 тыс. квадратных метров жилья экономкласса.

Губернатор Борис Дубровский подписал соглашение, согласно которому в Челябинской области будет построено свыше 700 тысяч дешевого жилья.

Как рассказал журналистам заместитель генерального директора ОАО «АФЖС» Дмитрий Михеев, Челябинская область – один из лидеров по организации первоочередных мероприятий проекта. «Часть заявленных в соглашении обязательств уже выполнена регионом на 80%: на Южном Урале выбраны земельные участки под строительство, формируются списки участников программы, – заявил он. – Программа нацелена на работоспособное население, которое может позволить себе выбрать жилье, но не может выкупить его по рыночной стоимости. В рамках проекта стоимость квартир будет меньше рынка не менее чем на 20% или до 30 тыс. рублей за квадратный метр. Это то, что в итоге получит потребитель».

Дмитрий Михеев отметил, что возводить жилье экономкласса застройщик будет за счет банка-кредитора, куда, в свою очередь, инвестиции поступят от Внешэкономбанка, который сейчас переориентирован на финансирование программы «Жилье для российской семьи», и АИЖК. Данный механизм предусматривает кредиты на жилье и объекты инфраструктуры, при этом возможно частичное финансирование – либо квартир, либо инженерно-технического обеспечения.

В свою очередь областной министр строительства Виктор Тупикин пояснил, что в условиях ограниченности бюджетных средств программа “Жилье для российской семьи” предусматривает механизм компенсации застройщикам части стоимости инженерных сетей. Кроме того, программой предусмотрены льготные условия предоставления земельных участков для возведения жилья экономичного класса. По этой причине Челябинская область заинтересована принять участие в проекте.

Конечная дата реализации проекта – июль 2017 года. К этому времени должно завершиться строительство, после чего начнется продажа квартир. Пока для участия в программе «Жилье для российской семьи» представлено шесть проектов в Копейске, Магнитогорске и Сосновском районе.

Как ранее сообщал сайт «Деловой квартал», изначально Челябинская область подавала заявку на строительство 2 млн квадратных метров дешевого жилья, большая часть из которого (около 1,4 млн «квадратов») планировалось построить на территории Челябинска. Стратегия же Челябинской области до 2020 года предполагает строительство 3,7 млн кв. м жилья – почти вдвое больше, чем ежегодный показатель строительства жилья в регионе.

Программа «Жилье для российской семьи» предусматривает строительство в домах экономкласса квартир по трем типовым планировкам — по 33, 54 и 65 кв. м соответственно. Такое жилье будет продаваться по фиксированной цене в 30 тыс. за «квадрат».

Одной из задач госпрограммы является снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Сегодня средняя процентная ставка по ипотеке составляет 12,3% годовых. В правительстве намерены за счет госпрограммы к 2015 году достичь среднего уровеня процентной ставки по ипотеке над индексом потребительских цен не более 3,8%, а к 2018 году – не более 2,2%.

Есть несколько категорий граждан, которые могут претендовать на дешевое жилье. Во-первых, это граждане, проживающие в жилье, где на одного члена семьи приходится не более 18 кв. метров общей площади жилых помещений. Во-вторых те, кто обитает в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, и в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Третья категория – семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала. Четвертая – семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей; ветераны боевых действий.  И, наконец, пятая – отдельные категории граждан, совокупные доходы которых совместно с проживающими с ними членами их семей составляют в среднем 45 тыс. рублей, что позволит им приобрести жилье с помощью ипотечного кредита (займа), средств материнского (семейного) капитала и (или) иных форм государственной, муниципальной поддержки.

Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области уже  проводит конкурсный отбор застройщиков и проектов жилищного строительства, реализуемых на земельных участках, принадлежащих застройщикам на праве собственности или на праве аренды, в целях реализации программы «Жилье для российской семьи».

Однако здесь не все так однозначно, как казалось бы. Дело в том, что, как отмечает тот же «Деловой квартал»,  после смены губернатора строительный рынок Южного Урала залихорадило. Под вопросом оказались главные жилищные стройки в современной истории Челябинска, а также судьба компаний-застройщиков.

Жилищное строительство было приоритетом правления губернатора Михаила Юревича. Во многом потому, что действовали на строительный рынке отнюдь не чужие для него компании —  Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) и «Гринфлайт». Теперь, по словам экспертов, все строительные рекорды позади. Со сменой губернатора в регионе начинается настоящий земельный передел.

Как отмечают эксперты, строительный рынок Южного Урала меняется, по традиции, одновременно с властью. Последние метаморфозы в этом секторе произошли с назначением Михаила Юревича на должность челябинского мэра: застройщики, дружные с предыдущим градоначальником, существенно снизили свои объемы, а некоторые и вовсе покинули рынок. Так, один из старейших игроков рынка — «Монолит» — покинул Челябинск после громких скандалов и множественных судов за право получить разрешения на строительство нескольких объектов. Перестал существовать «Массив». «РиэлтСтройком» — лидер отрасли в 2007-2008 гг. — уже через два года растерял свои позиции. К 2012 г. главными застройщиками региона стали ЮУ КЖСИ (принадлежит правительству области) и «Гринфлайт». Последняя компания официально сдала в 2012 г. 221 тыс. кв. м. К примеру, у другого крупнейшего игрока — СК «Легион» — 57 тыс. за этот же период.

 

В бытность Михаила Юревича губернатором области жилищное строительство развивалось быстрыми темпами, но вели его лишь приближенные к нему компании. Наследство Юревича – незавершенное строительство.

Главным проектом компаний стал «Парковый» и его знаменитые квартиры-студии стоимостью от 870 тыс. руб., которые создали на рынке небывалый ранее ажиотаж. В итоге про этот проект узнала вся страна. В Челябинск стали приезжать делегации из других регионов, чтобы перенять опыт строительства дешевых малогабаритных квартир. А жители города с тех пор выслушивают отчеты администрации о строительных рекордах с большим благоговением, чем гимн страны.

Сам приход г-на Юревича во власть был ознаменован строительными решениями. Проект «Макфы» (официально принадлежит пенсионеру — отцу Михаила Юревича) — крупный ТРК «Родник»  — шел с большими пробуксовками в мэрии Вячеслава Тарасова. Михаил Юревич стал мэром — проект запустился. Разрешение на строительство «Родника» тогда выдал начальник комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Челябинска (КУИЗО) Сергей Мануйлов (тот самый, который сейчас руководит «Гринфлайтом»), за что чуть позднее на него завели уголовное дело. Ведомство того же г-на Мануйлова в январе 2011 г. в суде оспорило картофельные земли ЮУНИИПОК и сотни гектаров земли на северо-западе ушли администрации города под строительство новых микрорайонов. Всего же за первый год мэрства г-на Юревича в Челябинске под застройку было оформлено порядка 5 млн кв. м земель.

Сегодня в жилищном строительстве царит плохо скрываемая паника – отмечает «Деловой квартал». Дольщики проектов «Гринфлайта» обрывают телефоны аналитиков и риелторов: они опасаются, что масштабные проекты не будут завершены. У этой паники есть небольшая предыстория. Проблемы у компании начались еще до того, как под Михаилом Юревичем закачалось кресло. В 2013 г. «Гринфлайт» внес изменения в проектные декларации строящихся в Курчатовском районе Челябинска. Компания перенесла сроки сдачи объектов с 2013 г. на 2014 г., объяснив это «сложными геологическими условиями» и проблемами с поставкой панельных плит от завода ЖБИ.

Сейчас дольщики пишут заявления в администрацию Челябинска с жалобами. Кроме того, инициативная группа намеревалась устроить публичную акцию протеста в начале февраля.

Не закончив «Парковый», компания принялась за другой, еще больший по масштабам проект — «Академ Риверсайд» (в «Парковом» — 397 тыс. кв. м жилой недвижимости, в «Академе» — свыше 1 млн кв. м), а в самом конце 2013 г. объявила о начальном бронировании «Паркового-2» (180 тыс. «квадратов»). Все это повышает градус беспокойства дольщиков как «Паркового», так и «Академа». Особенно сейчас — после того, как главный гарант стройки Михаил Юревич потерял должность и влияние. Объемы стройки и количество вовлеченных дольщиков настолько огромны, что, если эти микрорайоны не будут достроены, это будет самая масштабная жилищная катастрофа в истории Челябинска.

Несмотря на панику, застройщики уверены, что сдадут все дома. Более того, сделают это в срок. Генеральный директор «Гринфлайт» Сергей Мануйлов сообщил, что дома первой части «Академ Риверсайда»  компания планирует закончить к концу 2015 г. «По второй части «Академа», вдоль реки Миасс, которая еще не поступила в продажу, о сроках говорить пока рано. Этот участок еще в стадии проектирования», — отметил Мануйлов. По его словам, «Парковый» будет застроен летом. «Парковый-2» — в 2016 г.

 

Срыв строительства жилых комплексов в Челябинске чреват социальным взрывом. Строительство микрорайона «Парковый».

Президент региональной гильдии риэлторов Валентин Корытный считает, что дома все-таки будут сданы: «Эти проекты реализуются в соответствии с ФЗ №214 «О долевом участии…». Все договоры оформляются в Регпалате, которая выполняет функцию некоего гаранта легитимности сделки. Нереально отменить массовую застройку тех домов, где «долевка» оформлялась по закону, где есть проектная документация и разрешение на строительство».

Эксперт отмечает, что в проектах ЮУ КЖСИ и «Гринфлайта» задействовано немало средств получателей субсидий, материнского капитала и т. д… Не достроить столь крупные проекты — значит получить социальный взрыв.

С ним соглашается и директор корпорации «Стратум» Олег Пермяков: «Вне зависимости от того, был ли Юревич покровителем «Гринфлайта» или не был, это юридическое лицо, у которого есть свои владельцы, руководство — по крайней мере, номинально. Никто не пойдет на то, чтобы получить такое количество обманутых дольщиков. Со стороны госорганов не будет попыток прикрыть проект».

К ним присоединяется генеральный директор Центра недвижимости «Форум» Игорь Чернядьев. «Все планы по масштабному вводу нового жилья в Челябинске являются частью общероссийской программы строительства доступного жилья и будут продолжаться и при новом губернаторе», — уверен он.

В целом, все эксперты сходятся во мнении, что региону необходимы эти проекты и власть не то что не будет пытаться их закрыть, но, скорее, даже будет помогать в их реализации. По крайней мере, те объекты, которые уже строятся, будут достроены, успокаивают аналитики.

Строящиеся микрорайоны будут достроены, но, вполне вероятно, не в те сроки и не в тех объемах. Скорость строительства и «Паркового», и «Академа» определялась скоростью прохождения бюрократических процедур: разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию компании получали моментально, а на аукционах, где выигрывали земли, были чуть ли не единственными участниками. Сейчас земли уже зафиксированы за компаниями, а вот приемка зданий может растянуться (то есть будет проходить в обычном режиме). «Бояться нужно срыва сроков, изменения качества жилья и переформатирования структуры микрорайона», — считает инвестор Максим Климентьев. «Академ» может «съежиться» и переформатироваться — появится больше «панелек», исчезнут каркасно-монолитные кирпичные дома. Способствует этому покупательная способность граждан, которая, по прогнозам аналитиков, в этом году будет только снижаться.

Помимо этого, микрорайоны рискуют остаться без инфраструктуры, потому что все инфраструктурные проекты финансируются за счет бюджетных источников. На все запланированные в городе садики, школы и больницы бюджета, что очевидно, не хватит. И если раньше проектам «Гринфлайта» «везло» и деньги выделялись практически вне очереди, то теперь распределение будет равномерным.

 

Губернаторы приходят и уходят, а жилье остается 

По мнению аналитиков, конкуренция на строительном рынке региона последние несколько лет была искусственно сдержана, но теперь все изменится. Большие шансы вновь стать лидером рынка у компании «РиэлтСтройком», появятся новые игроки. Но произойдет это не за один год. Рынок будет перестраиваться медленно, темпы жилья, скорее всего, снизятся, но дешевые студии не исчезнут. В начале 2014 г. для этого появились дополнительные причины — тоже политические. Президент Владимир Путин, до этого уже критиковавший губернаторов и членов правительства за игнорирование его «майских указов», готовится подписать законопроект об уголовной ответственности чиновников за неисполнение указов и поручений. Очевидно, что и без того внимательно следивший за каждым словом президента новый губернатор Челябинский области Борис Дубровский попытается их исполнить.

Напомним, один из главных «майских указов» под №600 называется «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Согласно положению этого указа, региональные власти должны разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономкласса, одновременно ограничив цену на продажу. И хотя документ подписан в 2012 г., в регионе до сих пор ничего подобного сделано не было. Застройщики ждут, когда команда Дубровского вернется к этому документу. Появятся эти дома, конечно, даже при самых благоприятных условиях — в 2015-2016 гг. И вполне вероятно, что цены там будут ниже, чем на студии в «Парковом».