Мы продолжаем разговор с экспертом рынка недвижимости – директором АН компании «Атомстройкомплекс» Александром МАТОФАЕВЫМ. Сегодня он поделился с журналом РР своим мнением по поводу инвестиций в недвижимость и рассказал о том, какие возможности открываются перед владельцами элитных квартир.

Александр МАТОФАЕВ:

Инвестиции в недвижимостьэто возможно не самый прибыльный, но самый понятный и безопасный способ вложения капитала в наше время. Люди понимают, что, вкладывая деньги в недвижимость сегодня, завтра они не просто их сохранят, но и приумножат. Несмотря на реальность возникновения форс мажорных ситуаций (как нам показал кризис 2008 -2009 г.г.), недвижимость остается самым стабильным способом инвестирования. Со временем стоимость квадратного метра не только возвращается на прежний уровень, но и продолжает расти. И ликвидность продукта только увеличивается. Что было не единожды доказано экономиками  развитых стран.

– Александр Анатольевич, скажите, насколько на сегодняшний день выгодно вкладывать средства в недвижимость?

–  Давайте посмотрим все варианты, которые доступны в наше время для инвестирования обычным людям, без возможности больших капиталовложений. Есть более рисковые, но одновременно более прибыльные. Есть практически безрисковые варианты инвестиций, но с минимальной возможностью заработать. Это могут быть инвестиции в собственный бизнес, в драгоценные металлы, в валюту, в ценные бумаги. Это могут быть операции на фондовых рынках.  И, конечно, наиболее распространенный способ – банковские вклады. У каждого способа есть свои преимущества, но, как правило, они либо требуют высокой финансовой грамотности, чтобы иметь возможность прогнозировать и оценивать риски и возможную доходность. Либо, как в случае с вкладами, их доходность даже ниже инфляционных показателей. Поэтому я скорее бы отнес данный способ к способам сбережения, но не зарабатывания денег.

Еще один вариант – это инвестиции в недвижимость. Это не просто способ сохранить, приумножить свои сбережения, но и еще возможность чувствовать себя стабильно в современном мире. Большинство людей, наученные историей, стараются делать накопления, чтобы быть уверенным в завтрашнем дне. И недвижимость, по моему мнению, именно тот способ, которые позволяет эти накопления сохранить и значительно увеличить в долгосрочной перспективе. За примером далеко ходить не надо. В кризис 2008 – 2009 г.г. стройки остановились, стоимость квадратного метра упала. Но уже через 2 года цены выровнялись и в конце 2011 года даже превысили докризисный уровень, продолжая преодолевать психологические барьеры.   

Есть еще один фактор. Когда человек чего-то достигает, у него появляются финансовые возможности, он хочет улучшить условия своей жизни, переехать в более комфортные условия. Как следствие, приобретает новое жилье (большее по площади, с современным инженерным оснащением, с развитой инфраструктурой). И здесь наиболее востребованными становятся новостройки, спрос на которые показывает стабильный рост последние годы. Тем более, что покупка квартиры в новостройке (особенно на начальных стадиях строительства) сегодня обойдется дешевле, чем приобретение жилья на вторичном рынке.

– В прошлый раз вы подробно рассказали о многих объектах, возводимых АН «Атомстройкомплекс». Можете ли вы охарактеризовать дома, которые строит ваша компания, в целом? Что отличает их от объектов других застройщиков?

–  Еще 17 лет назад, в 1995 году, когда компания только появилась на рынке, было принято важное стратегическое решение, определившее дальнейшую  деятельность компании. Компания отказалась от формата типового строительства по существующим на тот момент технологиям. Мы впервые на Урале стали использовать технологию монолитного домостроения с возможностью индивидуальной планировки квартир, с современным инженерным обеспечением. Это стало своеобразной «фишкой» компании, мы в некотором роде стали законодателями строительной моды в Екатеринбурге, возводя не «коробки», а современные и технологичные дома для ЖИЗНИ. Компания и сегодня постоянно совершенствуется и внедряет технологии и разработки, которые уже давно являются нормой в Европе. Сегодня компания Атомстройкомплекс имеет полный портфель предложений: от объектов эконом класса (качественное доступное жилье в спальных районах) до премиальных (в самом центре города).

– И все-таки хотелось бы поподробнее остановиться на элитной недвижимости. Что получает человек, покупая квартиру в элитном доме?

 –  Элитная недвижимость, как любой дорогой бренд, имеет свое индивидуальное лицо и не бывает дешевым. Только 5% жителей города (данные по Екатеринбургу) могут позволить себе такое жилье. Человек, приобретая квартиру в доме премиум класса, получает не просто место, где он сможет жить. Он приобретает удобное месторасположение (как правило, это центральные районы, либо районы с уникальным окружением, лесо-парковые зоны и т.д.); однородное социальное окружение; чувство безопасности; комплексный сервис (служба консьержа, клининг, службы бытового сервиса). Сервис в таких домах  практически не ограничен и зависит только от пожеланий покупателя. Очевидными преимуществами квартир в таких дома являются большая площадь  и  свободная планировка. Т.е. Застройщик при проектировании делает все, чтобы сделать жизнь человека максимально комфортной, с возможностью создать свой уникальный мир.  

Напоследок хочу добавить, что опытные  специалисты агентства будут рады рассказать обо всех наших объектах, и я лично всегда открыт к диалогу и  готов дать консультацию.

 

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 2012 ГОД

 

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ:

  • Особенностью Екатеринбурга является активное развитие города последние 5 лет, финансирование из федерального и областного бюджетов крупных строительных проектов, развитие транспортной инфраструктуры, смена жилого фонда (особенно в центральных районах города). В первую очередь благодаря проводимым знаковым мероприятиям (саммиты ШОС и БРИК 2009 года). Планируемое проведение чемпионата мира по футболу в 2018 году (даже на уровне отборочных игр) и  ЭКСПО – 2020 выведут город на качественно новый уровень.
  • Рост спроса в Екатеринбурге также спровоцирован большим притоком населения из Свердловской и соседних областей (ХМАО, Тюменская, Челябинская и Пермская области), т.е. миграционными явлениями.
  • Несмотря на посткризисную стабилизацию рынка до сих пор наблюдается ситуация отложенного спроса, показатели по продажам практически перестали носить цикличный сезонный характер, что было свойственно даже докризисному периоду (судя по объему зарегистрированных сделок в ФРС, и по данным продаж компаний Застройщиков, в 2012 году не наблюдалось постпраздничного понижения спроса по отношению к деловому сезону);
  • Активное развитие института ипотеки. Размеры выдач достигли докризисного уровня и на начало года достигли исторического минимума  – практически на уровне ставки рефинансирования – 8% с постепенным повышением в первом квартале. Программы АИЖК, ВЭБа, по которым сегодня работают не только государственные, но и коммерческие банки. Ипотечные программы с гос. поддержкой.
  • Развитие малоэтажного строительства в пригороде;
  • Развитие стимулирующих жилищных программ, как федеральных, так и на уровне субъекта Федерации (Свердловской области). Программы: материнский капитал (387 600 рублей), региональный материнский капитал за 3 ребенка (100 000 рублей), военная ипотека (до 2,2 млн. рублей + накопительная часть), молодая семья (например, для семьи из 2-х человек – 493 920 рублей), сертификаты на жилье для научных сотрудников УРО РАН (порядка 1 200 000 рублей);
  • Если смотреть развитие рынка недвижимости в динамике, то явно просматривается тенденция сдвига спроса в первичный рынок недвижимости, что, обусловлено, в первую очередь,  ростом предложения, более низкой стоимостью м2; развитием таких национальных проектов, как Академический.

 

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ (НОВОСТРОЙКИ):

На сегодняшний день, для того, чтобы удовлетворять минимальный спрос на рынке первичной недвижимости необходимо в год вводить порядка 1 млн. квадратных метров жилья. Цифры по Свердловской области – также порядка  1млн. квадратных метров. По результатам 2011 года область сделала около  700 000 квадратных метров, не выполнив поставленные планы.

Основные тенденции рынка недвижимости:

  • Сегодня на первичном рынке наблюдается диссонанс между спросом и предложением, что обусловлено: 1. ажиотажным спросом (в т.ч. отложенным спросом с кризисного периода); 2. наличием финансовых возможностей у населения (рост благосостояния, развитие института ипотеки); 3.отсутствием достаточного объема предложения. Предложение, которое сегодня есть на рынке, не способно удовлетворить существующий спрос, особенно когда речь идет о наиболее ликвидных объектах (1 и 2–х комнатные квартиры). Зачастую застройщик не успевает поднимать на них стоимость, т.к. все квартиры небольшого метража расходятся на этапе котлована (особенно у благонадежных Застройщиков  с  репутацией в городе);
  • В последние годы отмечается  заметное снижение объемов строящегося жилья в центре Екатеринбурга. О некотором расширении предложения можно говорить лишь применительно к районам 2 ценового пояса, куда был отнесен район Академический. Децентрализация строящегося жилья – одна из стабильных тенденций последних лет. Развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные и удобные для застройки участки.
  • Процесс замещения ветхого жилья и комплексного развития уже застроенных территорий идет очень медленно. В частности вследствие несовершенства Законодательства в сфере регулирования отношений Застройщиков и собственников  ветхого и аварийного жилого фонда. А также вследствие сложности освоения данных территорий: отсутствие необходимых коммуникаций, объема расселения, необходимости создания инфраструктуры района (в частности дорог);
  • Наметился явный тренд урбанизации Екатеринбурга и присоединением в перспективе к городу пригородов (например, AVS Development начинает активно осваивать территорию на границе Екатеринбурга и Березовского, Верхняя Пышма  практически слилась с Екатеринбургом);
  • Психологическая готовность населения к смене квартир в многоэтажных домах в городе на форматы таунхаусов, коттеджей (Застройщики, почувствовав данную тенденцию, выходят в пригороды (АСК – Среднеуральск, «ЮИТ Уралстрой» – Верхняя Пышма; «ЭлектроСтрой-Монтаж» декларирует свои планы в Малом Истоке, строительство поселка Медного и т.д.);
  • Несмотря на то, что стоимость квадратного метра на первичном рынке сегодня ниже, чем на «вторичке», она продолжает активно расти и приближаться к вторичному рынку. Средняя стоимость м2 по Екатеринбургу  на 1.03.2012 составила 53 900 м2. Когда стоимость квадратного метра на вторичном рынке (в аналогичный период) составила 62 775 рублей, преодолев очередной психологический минимум в 60 000 рублей / м2.
  • Развитие ипотечных программ по «Новостройкам». Практически у всех банков, которые сегодня имеют в портфеле ипотечные продукты, есть программы для первичного рынка. Зачастую с дифференцированной ставкой до и после получения свидетельства о гос. регистрации. 5 ставка колеблется от 8,5% до 16% в зависимости от ПВ (первоначального взноса), суммы кредиты, срока ипотеки. Сегодня кредитуются не только объекты, реализуемые по 214 ФЗ, но по схеме ПЖСК. Упростились условия получения ипотечного кредита: возможность учитывать «серые» доходы и подтверждение их по форме банка, кредитования индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. Активное распространение получили кредиты под залог имущества (движимого и недвижимого), нецелевые кредиты со сроком, близким к ипотечным продуктам. Банки реализуют программы АИЖК, ВЭБа и, несмотря на активность выдачи ипотечных кредитов, не могут выбрать кредитный лимит. Таким образом, сегодня практически любой потребитель может найти оптимальную для себя программу кредитования и приобрести недвижимость. Хотя для первичного рынка % ипотечных сделок колеблется в районе 10 – 15 % от всего объема продаж (данные АН АСК). В основном, приобретают квартиры при 100 % оплате, при рассрочке от Застройщика (на период строительства), либо с помощью реализации своего вторичного жилья.

Оценка объема продаж на первичном рынке жилья.

Специфика и ограничения:

  • До апреля 2005 года договоры долевого участия не подлежали обязательной государственной регистрации. В настоящее время регистрации подлежат не все сделки на рынке строящегося жилья. В связи с этим отсутствует централизованный источник информации о количестве сделок на первичном рынке жилья.
  • БД УПН и БД «Новостройки Екатеринбурга», а также любые другие базы данных по недвижимости в Екатеринбурге в сегодняшнем виде не позволяют в полной мере отслеживать объемы продаж (количество снятых с продажи квартир и причину снятия) на первичном рынке.
  • Сводная статистика по объемам продаж отдельных компаний отсутствует. Осуществить сбор подобной информации не представляется возможным. С учетом существующих ограничений, оценка объема продаж на первичном рынке жилья Екатеринбурга осуществляется при помощи периодической оценки доли предложений по ФЗ №214 и количеству заключенных договоров.

Агентство недвижимости «Атомстройкомплекс»

г. Екатеринбург, ул. Белинского, 39.

Тел.: (343) 266-93-93, 266-93-04.