Артур Григорян: Последние несколько лет рынок загородной недвижимости Подмосковья развивался по системе массовой застройки

О том, как сложилась такая ситуация и почему покупателей это уже не устраивает, – в интервью рассказал генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян.

Расскажите, как развивался рынок недвижимости Подмосковья и в чем его отличия от столичного рынка.

– В пригородах крупных городов всегда была потребность в качественном загородном жилье, но не всегда она удовлетворялась. Последние лет 10 считалось, что хороший дом в пригороде – это коттедж площадью в 400 метров с 15 сотками земли в придачу. Но для массового спроса такой продукт недоступен – он обходится слишком дорого. Большинству потребителей он и не нужен: если в нулевых средняя площадь востребованного рынком коттеджа составляла около 250 кв.м., то в 2017 значение этого параметра сократилось вдвое.

С другой стороны, долгое время девелоперы ориентировались в основном на массовый спрос и предлагали недорогое жилье – квартиры в Подмосковье, которые можно было еще года три назад купить чуть ли не вдвое дешевле, чем в Москве. И до недавнего времени основной спрос сохранялся в этом векторе – нужно было дешевое жилье недалеко от столицы. Теперь же спрос смещается с дешевых предложений и массовой застройки в сторону комфорта. Да, есть еще много потребителей, чья зона интересов лежит в области доступности жилья. Три года назад выбор был однозначно в пользу Подмосковья с квартирами вдвое дешевле, чем в Москве, а сейчас разница в цене составляет 15-20%. Квартиру в столице можно купить уже за 3,5 млн. рублей. И стало очевидно – за город едут не потому, что дешевле, а потому, что хотят. Но там им нечего предложить.

Это при том, что стройка не прекращается?

Да, массовая. Желающим же жить за городом, по сути, не из чего выбирать. Формула застройки Подмосковья свелась к 85%, 10% и 5%, где большая часть приходится на массовый сегмент, 10-ю долю занимают дачи и коттеджные поселки, 5% приходится на долю таунхаусов.

– Те, кто не готов отдавать десятки миллионов за коттедж, но хочет жить в условиях комфорта и приватности, оказались в тупике. Они хотят условий комфортного загорода по цене московской квартиры. Это действительно эволюционный процесс в массовом сознании. Как показывает мировая практика таких мегаполисов как Нью-Йорк, Лондон, Париж, – число таких потребителей будет только расти. Ведь 65% ньюйоркцев живут в пригороде, по большей части в таунхаусах, и их это полностью устраивает.

Причем людей не устраивает просто доступность. Им нужно все в одном флаконе: и доступность, и приватность, и комфорт. Это, если хотите, новое поколение покупателей, которые уже сейчас понимают, что малоэтажная застройка, те же таунхаусы – это выгода со всех сторон. Будущее как раз за поколением загородных жителей. Часть из них, безусловно, будут жить в более просторных коттеджах, но вот сегмент девелопмента таунхаусов можно сделать массовым.

Допускаю, что таунхаусы четко попали в формат нынешнего спроса – «ничего лишнего». И насколько интенсивным вы видите рост сегмента? Сложно ли будет удовлетворить спрос «нового поколения» покупателей?

– Как я уже сказал, доля таунхаусов в Подмосковье сегодня составляет около 5% от общего объема жилья. По нашим прогнозам, за ближайшие 5 лет ситуация может резко измениться, и доля таунхаусов дойдет до 20% от рынка. Таким образом, темпы роста этого сектора должны быть просто фантастическими, тем более что современный покупатель очень требователен.

Он предъявляет к жилью и окружающей среде особые требования комфорта: тематические парки, ландшафтный дизайн, организованные паркинги – все это должно быть. Он хочет, чтобы в продукте совмещалось лучшее качество, стильный дизайн и доступная цена – вещи несовместимые, как казалось до недавнего времени. Но посмотрите на рынок автомобилей: новинки автопрома разгоняются за секунды, но при этом экономичны. Раньше это было невозможно. Так и во всех сферах жизни: требования к продукции и качеству услуг все время растут, как и возможности их удовлетворить.

Спрос на таунхаусы уже сейчас достаточно высок, чтобы говорить о росте рынка, в отличие от спроса на квартиры в Подмосковье. Вектор развития Подмосковья в целом был направлен на урбанизацию в стиле города, что, как по мне, проблемно скажется на самом регионе. Уже через год мы будем говорить о части многоквартирных жилых комплексов как о монументах, на которые нет спроса.

С 5% до 20% за пять лет – это что-то из области планов развития народного хозяйства СССР. Очень амбициозно. Кто-то еще готов обеспечить столь быстрый рост на рынке таунхаусов, кроме семейства компаний Kaskad Family?

– Рынок таунхаусов весьма специфичен, он отличается от привычного большинству девелоперов рынка квартир. К нему нельзя подойти без должной подготовки, потому что придется столкнуться со множеством тонкостей и нюансов разного рода. Поэтому крупные городские девелоперы не стремятся занять долю в этом секторе, здесь ниже маржинальность – всего на уровне 15%, что для девелопмента критично, – и на порядок выше цена ошибки.

Мы понимаем свою ответственность за развитие этого сектора рынка – наша доля на нем 60%. От строительства квартир мы всегда старались уходить, даже тогда, когда очень хотелось поместить на одном гектаре 20 тыс. жилых метров вместо 3 тысяч. Это философия, с которой мы продолжим развитие выбранного формата недвижимости, чтобы Подмосковье стало более привлекательным для жизни. Как поступят и что выберут конкуренты – мне сложно говорить. Но общий тренд на оздоровление загородного рынка очевиден.

Раз уж мы заговорили о глобальных процессах на рынке загородной недвижимости, нельзя упускать из виду мнение властей по этому поводу. Какое у них отношение?

– Власть пока нейтрально относится к этой теме. Речь не идет о лобби или даже поддержке. Но у власти уже есть повод задуматься о перспективах рынка загородной недвижимости в формате таунхаусов. Когда предложение по квартирам в три раза больше спроса, есть смысл заняться формированием продукта для целевой аудитории. Это раньше было достаточно построить практически любое жилое здание, а покупатель находился сразу же, поскольку рынок был растущий. Сейчас ситуация изменилась, покупатель диктует правила, чувствуя себя хозяином. Очень важно на этом развивающемся рынке попасть в целевую аудиторию, а иначе девелоперу грозит провал.

Ваша компания готова к взаимодействию? На волне спроса может появиться много непрофессиональных девелоперов.

– Маржинальность 15% в девелопменте – это очень мало. Надо быть виртуозом, чтобы вписаться. Таунхаусы – это более профессиональный, что ли, девелопмент изначально. Главная ошибка – попасть в себестоимость. Мы вообще заинтересованы «раскручивать» весь сектор. Мы готовы, как Tesla, делиться аккумуляторами – лишь бы они развивались. Любой девелопер, придя на один из наших проектов, может посмотреть, как удается совместить дорогие материалы, комфортное жилье с приятной средой обитания – и все это сделать по цене квартиры. В этом и заключается профессионализм – создать новый продукт, который будет круче, функциональнее и доступнее. Это уже поняли во всем мире, а Москва уж точно не отстает от мегаполисов, где загородная недвижимость занимает львиную долю объема застройки.