Жилищный эксперт: «Дольщику в ближайшее время не стоит считать, что он полностью от всего застрахован»

14.04.2017

РИА Регионы Online продолжают изучать тему долевого строительства. Чтобы защитить участников долевого строительства многоквартирных домов, Минстроем были внесены изменения в законодательство, которые вступили в силу с начала этого года. Помогут ли изменения дольщикам? На этот раз мы поговорили с экспертом в сфере недвижимости АН ГК «Новосел» Виталием Жученко.

Как Вы оцениваете изменения в законодательстве, которые накануне были озвучены Менем?

– Новые положения закона о долевом участии в строительстве созданы в первую очередь для большей защищенности дольщиков. Уважающие себя застройщики давно открыто представляют всю необходимую и достоверную информацию, у них все прозрачно и нет повода для волнений. Прежде всего, произойдут изменения в качественном составе застройщиков. Принципиально изменяется схема финансирования объектов жилищного строительства. Возникают новые требования к уставному капиталу. Появляется государственный компенсационный фонд. Все это приведет к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, что не каждому застройщику это по плечу. Часть строительных компаний не выдержит конкуренции и вынуждена будет уйти с рынка жилищного строительства. Их место займут существующие крупные компании, могущие нарастить свои финансовые и производственные мощности, а также застройщики из других регионов страны, которые не могут в полном объеме реализоваться в своей местности. Изменения в законодательстве непосредственно коснутся и самих дольщиков. Результатом этих изменений станут более дорогие инвестиции для застройщиков, что скажется на цене квадратного метра новостроек.

Ключевым нововведением Михаил Мень назвал установление требований к финансовой обеспеченности застройщиков, а именно к уставному капиталу, в зависимости от площади возводимого жилья. Можете подробнее сказать о данных изменениях? Как данная мера может защитить дольщиков жилья?

– Предполагается, что эти изменения в первую очередь коснутся части малых и ненадежных застройщиков. Открыть новую строительную компанию станет намного сложнее. Тем, кто не сможет иметь уставной суммы, возможно, придется объединиться между собой и нести солидарную ответственность по обязательствам. Понятно, что на стадии подготовительного периода строительства застройщик несет крупные затраты. Необходимо выкупить земельный участок, получить разрешения на подключение к инженерным коммуникациям, разработать проектную документацию, пройти экспертизу объекта, получить разрешение на строительство и т.д. Без выполнения этого этапа застройщик не имеет права привлекать деньги по долевому участию. Вроде все солидно и дольщик должен быть спокоен за вкладываемые деньги. Но все это должно быть еще увязано и с другими законодательными актами. В настоящий момент у застройщика нет обязанности, чтобы уставной капитал, как гарант спокойствия, в полном объеме лежал на расчетном счете. Конечно, каждому покупателю хочется купить квартиру подешевле. Но при выборе застройщика стоит еще обращать внимание и на то, как тот, или иной застройщик зарекомендовал себя на строительном рынке. При этом один из весомых показателей – это капитализация компании.

Также расширены полномочия контролирующих органов субъектов Российской Федерации, без заключения которых застройщик не сможет теперь зарегистрировать договор долевого участия, а значит и деньги граждан привлекать не сможет. Насколько данная схема оправдана?

– Контроль осуществлялся и раньше, но он был выборочным, по ранее составленному графику, и не каждый строительный объект проверялся даже раз в квартал. Связано это было с тем, что штат и квалификация сотрудников, осуществляющий надзор, не могли в полной мере охватить существующее количество подконтрольных строительных организаций. Расширение полномочий надзорных органов только приветствуется, но оно требует пересмотра самой структуры и перечня поставленных задач, на что требуется определенное время. Поэтому дольщику, во всяком случае, в ближайшее время, не стоит считать, что он полностью от всего застрахован.

А чего изменения с этого года дольщиков теперь страхуют?

– В свете новых изменений в законодательстве, теперь появилась хорошая возможность самим дольщикам отслеживать, какие постоянные изменения происходят на стройплощадке их дома. Новые законодательные акты обязывают всех застройщиков выставлять на официальные сайты фотографии объектов в динамике, а также своевременно размещать информацию об изменениях в проектной декларации. Как только произошел малейший сбой в графике производства строительных работ – нужно бить тревогу. А здесь уже опять начались функции надзорных органов, которые обязаны защищать интересы дольщиков.

Также было сообщено об отмене льготной ипотечной программы. Много ли россиян нуждается в ипотеке, и можно ли сказать, что теперь ситуация с ипотечными кредитами зависит от милости банков?

– Господдержка свои функции уже выполнила – поддержала рынок новостроек. Более низкие ипотечные ставки дали возможность многим решить жилищные проблемы, купив новые квартиры, которые не требуют в ближайшее время дополнительных финансовых вложений. К настоящему моменту большинство банков уже снизили обычные ипотечные ставки до уровня ипотечных ставок с господдержкой. Очевидно, что для многих ипотека остается единственным возможным способом приобретения недвижимости. Практика показывает, что до 40% жилья приобретается с помощью ипотечных средств. Но и сегодняшние существующие ставки не всем по карману. Это понятно и банкирам, поэтому при отсутствии потрясений в экономике, нет оснований полагать, что отмена ипотеки с господдержкой вызовет какой-то резкий подъем ипотечных ставок. Напротив, многие банки разработали собственные программы, которые позволяют приобрести квартиру в ипотеку на выгодных условиях.

Можете назвать пример таких программ?

– Например, совместно с застройщиками банки запускают по партнерским программам совместные проекты, позволяющие предложить покупателям очень привлекательные условия кредитования за счет понижения процентной ставки и отсутствия первоначального взноса. Безусловно, это позволит привлечь большее количество людей, которые таким образом смогут отпраздновать новоселье.

Спасибо за предоставленное время.

Беседовала Ксения Ширяева