15.04.2015

Открывая в предыдущем номере журнала №2 (106) 2015 г. новую рубрику «Загородная недвижимость», мы и не ожидали, что она вызовет повышенный интерес наших читателей: письма в редакцию, масса звонков. Отмечая важность и актуальность темы, читатели вместе с тем упрекнули нас, что мы недостаточно внимания уделили практическим вопросам приобретения загородной недвижимости, строительству дома.

Идя навстречу этим пожеланиям, мы отобрали наиболее часто задаваемые вопросы и попросили ответить на них наших постоянных ведущих рубрики – директора компании «Экопарк 7 прудов» Илью Бакова и его заместителя Михаила Бакова. В беседе также принял участие директор компании по строительству Артем Козенграниус.

РР: Расскажите, пожалуйста, где компания «Экопарк 7 прудов» строит индивидуальные загородные дома?

Артем Козенграниус: Основные наши коттеджные поселки расположены по так называемому «тюменскому направлению» – в 30–40 километрах от Екатеринбурга. Это поселки Рассоха, Чистые Росы, Новый Исток.

РР: Приходит к Вам клиент и говорит: хочу построить дом, и не своими силами, а воспользоваться строителями Вашей компании. С чего начинается работа, с проектирования?

А.К.: Не совсем с проектирования. Человек сначала обрисовывает нам свои желания. Зачастую, они бывают весьма радужными. Но мы спускаем клиента с небес на землю: мы говорим, что все не так просто и дешево, как ему представляется. За миллион рублей кирпичный трехэтажный дом с атриумом мы не можем построить. И предлагаем ему несколько реальных проектов – на выбор.

РР: Какова средняя площадь домов, к примеру, в Чистых Росах?

А.К.: От 150 до 400–500 квадратных метров. Это общий метраж. Жилая площадь зависит от проекта и планировки.

РР: Клиент выбрал проект, который ему нравится. Что дальше?

А.К.: В течение 24-72 часов в зависимости от сложности проекта мы составляем смету строительства понравившегося ему дома. И называем общую цену. И тут же рассказываем, на чем можно сэкономить, а на чем нет. Это первый этап общения с клиентом. Если наши условия его устраивают, заключаем договор подряда на строительство дома и непосредственно выходим на стройплощадку.

РР: Как заказчик оплачивает вашу работу?

Илья Баков: Обычно оплата производится в несколько траншей. Мы разбиваем строительство поэтапно, также происходит его оплата. Естественно, на первом этапе мы должны заказать какие-то стройматериалы, которые поставляются не один и не два дня. На этом этапе мы берем основную сумму денег. Чаще всего, строительство и его оплата клиентом происходит в три-четыре этапа. Но это еще зависит от того, насколько быстро человеку надо дом построить. Если у него нет проблем с финансами, то обычно на два этапа делим. В этом случае дом, естественно, строится быстрее.

РР: А может дом превратиться в долгострой, если у клиента кончаются деньги?

Михаил Баков: Такие случаи бывают, и достаточно часто. Это жизнь, и у кого-то финансы рано или поздно заканчиваются. Либо происходят форс-мажоры. Но мы не бросаем клиента, стараемся войти в его положение. Либо ждем, либо работаем. По-разному. С каждым клиентом работаем индивидуально.

РР: Можете назвать примерную стоимость строительства типового дома?

И.Б.: Очень сложно назвать точную стоимость квадратного метра жилья в таких домах, потому что дома разной архитектуры, возводятся из разных материалов.

РР: Наверное, более дорого строить дом из кирпича?

И.Б.: Средний ценник – примерно 20 тысяч за квадрат. Хотя стоимость материалов возрастает, мы пока держим цены на докризисном уровне.

РР: Может, экономичнее построить деревянный дом?

И.Б.: Деревянные дома мы не строим. Они не практичны. Древесину портят вредители, она гниет. Поэтому такой дом недолговечен. Все эти пропитки антипиренами на самом деле не особо спасают, они лишь придают некую огнестойкость конструкции.

Поэтому мы решили для себя, что из дерева дома мы не строим. Но у нас есть коллеги, которые предлагают строительство из дерева. Эти дома дешевле.

РР: А вы из чего дома строите?

М.Б.: Кирпич, пеноблоки и твинблоки, то есть каменные материалы, с внешней отделкой дома.

РР: Часто спрашивают, каковы в среднем размеры земельных участков, на которых строится дом?

М.Б.: От 10 до 15 соток.

РР: Инженерные сети на участках уже есть? Или они прокладываются позже?

М.Б.: Сети подведены, и это особенно важно для наших клиентов.

РР: А насколько дорогостояще подключение дома к инженерным сетям?

И.Б.: Что касается электрики, то это копеечное дело. Водоснабжение и водоотведение локальное, каждый хозяин делает себе скважину. У нас есть заключение экспертизы – воды хватит на всех. Устройство канализации стоит в пределах 150 тысяч рублей с работой, с монтажом. Подключение газа дорогостоящее, потому что газовики требуют проект, а проект делают они же. Поэтому это стоит также порядка 150 тысяч. Хотя вообще ввести газ в дом – дело пяти минут.

РР: Какие правила должен соблюдать владелец дома? Заборы можно ставить между участками?

М.Б.: Можно. У нас есть прецеденты, когда соседи находили общий язык и оплачивали заборы пополам. Половину платит один, половину – другой.

РР: А насколько это уместно с точки зрения архитектуры? А то один поставит деревянный забор, второй – бетонный.

М.Б.: Возможно и такое. Но мы принимаем людей в члены дачного некоммерческого партнерства, и они вправе обсуждать и решать, как им жить, каковы будут общие принципы архитектуры поселка.

РР: Это коллегиально решается?

М.Б.: Коллегиально. Мы обеспечиваем жизнедеятельность поселка, стараясь максимально не ущемлять желания людей. Население само решает: нужно освещение – будет освещение.

РР: Как устраиваются дороги в ваших поселках?

И.Б.: В коттеджном поселке Чистые Росы не предусмотрено асфальтовое покрытие дорог. Но мы делаем хорошую щебневую «подушку» на дорогах, поэтому если впоследствии собственники договорятся, то могут положить асфальт на дорогах. Потому что главное здесь – это подготовка, наличие хорошей «подушки» на дорогах. В дальнейшем дороги передаются в муниципалитет, чтобы за них отвечал местный Автодор.

РР: Поселки охраняются?

И.Б.: Да, охрану осуществляют специализированные фирмы. Да и собственники строят заборы. В конце концов, у нас поселки находятся в населенном пункте, а не где-то на отшибе или в глухой деревне.

РР: Что делается в плане благоустройства территории поселков?

И.Б.: Территории озеленяются, вывозится мусор, участки выравниваются. В Чистых Росах построен детский городок – мы потратили на него уйму времени, денег, сил. Оградили забором, посыпали дорожки, поставили качели. Сделаем песочницу. Люди это уже оценили. К нам приводят детей из соседних поселков – Пересвета, Нового Истока.

РР: Можно ли прямо в поселке посмотреть дома и тут же заключить договор на постройку такого же?

И.Б.: В поселке есть офис, где можно составить договор. Вообще, наличие отдельного офиса продаж прямо на территории коттеджного поселка очень удобно: можно и участок выбрать, и документы посмотреть, и чай с печеньем попить.

РР: Каковы преимущества приобретения дома в ваших поселках по сравнению с другими застройщиками?

А.К.: За последние годы мы приобрели статус надежного загородного застройщика. Мы в лидерах. Мы построили не один десяток домов, и наши клиенты остались довольны нашей работой. К сожалению, на нашем рынке еще нередки случаи, когда строители обманывают клиентов. Такие горе-строители, получив деньги, либо вообще сбегают, либо задирают цены до небес. Заключая договор с нами, клиент получает гарантию, что дом будет построен в срок и качественно. И стоимость строительства не изменится – это прописано в договоре. Это очень важно, особенно в кризис. В договоре мы прописываем, какие материалы будут использоваться. Ведем ежедневный технический контроль за работами. Да и клиент может в любой день приехать и посмотреть, как ведутся работы. У нас налажены связи с поставщиками, поэтому стройматериалы поступают к нам на стройку только очень хорошего качества. Мы не работаем с посредниками, мы работаем только с производителями.

РР: Это сказывается на удешевлении строительства?

А.К.: Безусловно. В результате мы можем предложить клиентам более «шоколадную» цену постройки дома.

РР: Снизилось ли число ваших клиентов в связи с кризисом?

А.К.: Нет, потому что люди, у которых есть сбережения, сейчас предпочитают приобретать недвижимость, особенно загородную. Банкам, в которых раньше хранили эти сбережения,  уже меньше верят. Люди понимают, что лучше сейчас за эти деньги купить благоустроенный надежный дом. Тем более, что некоторые эксперты прогнозируют пик инфляции на этот год. Люди понимают, что если они не построят дом в этом сезоне, то в следующем это обойдется им значительно дороже. Сейчас еще есть старые товарные запасы, цены на них не поднялись пока. Хотя металл уже подорожал. Но потом будет все еще дороже. Строительство загородного дома хорошо еще тем, что его же можно разбить на этапы. Можно построить основное здание, подключить к нему инженерные сети. А дальше уже думать, что там и как. Если еще не решено, какую отделку сделать, из итальянских материалов или балканских, то можно не торопиться и все тщательно просчитать. Главное, чтобы коробка дома уже была.

РР: Допустим, по заказу клиента уже построена часть дома, но он вдруг по каким-либо причинам передумал и решил продать и дом, и участок. Это возможно?

М.Б.: Конечно, но нас очень радует, что, в отличие от большинства коттеджных поселков, у нас довольно мало участков, которые приобретаются для дальнейшей перестройки или продажи.

РР: С чем это связано?

М.Б.: Мы продаем участки с последующей постройкой дома. Насколько мы знаем,  конкуренты практикуют продажу земли огромными кусками. При этом заявляют: купи сразу 10–15 участков и получи скидку в 50% от прогнозируемой цены через три года. Прогнозируемую цену через три года можно нарисовать любую. К примеру, сегодня стоимость участка 40 тысяч рублей, а инвесторам обещают, что он через три года будет стоить 100 тысяч. Но как это можно прогнозировать? Ведь никто не предвидел, что у нас кризис будет. В наших поселках немного людей занимается перепродажей. Люди покупают участки и строят дома для себя.