16/02/2015

Московская область – безусловный лидер по строительству жилья среди всех регионов России. Ежегодно здесь вводится более  7 миллионов квадратных метров жилой площади, а так называемый «задел» на начало 2015 года составляет порядка 19,3 млн кв. м. Для сравнения можно сказать, что в таких экономически развитых крупных областях, как Свердловская и Челябинская, ежегодный ввод жилья составляет в среднем по 2 миллиона кв. м.

Муниципалитетам дана отставка


Сейчас уже трудно сказать, где кончается Москва и начинается Московская область. Официально границы, конечно, существуют,  но фактически уже сотни тысяч человек, прописанных в подмосковных городах, ощущают себя жителями столицы. Да и сами подмосковные города уже «налезают» друг на друга. К примеру, Балашиха и Железнодорожный уже давно стали практически одним городом. То же можно сказать и о других городах, граничащих с Москвой. Но при этом каждый муниципалитет разрабатывал свой собственный генплан развития, сообразуясь только с собственными интересами, не увязывая его с генпланами и не считаясь с интересами соседних населенных пунктов. Зачастую эти муниципальные генпланы создавались и в отрыве от единого плана развития всего Подмосковья.

Правительство Московской области решило положить конец этой неразберихе и с 1 января 2015 года все полномочия в строительной сфере перешли с муниципального уровня на региональный. Как пояснил заместитель регионального правительства Герман Елянюшкин, теперь Главархитектура будет разрабатывать схемы территориального планирования и генпланы муниципалитетов. А новоразработанные генпланы, подчеркнул чиновник, должны стать обязательными к реализации. Чтобы не получилось так, что запланировали построить жилье, детские сады и школы, трамвайные линии, но на деле пришли инвесторы и построили только жилье.  По словам Елянюшкина, область взяла на себя градостроительные функции с тем,  развивать населенные пункты не хаотично, у кого как получилось, а так, чтобы в основе всего лежали доку­менты территориального планирования. Чтобы эти планы учитывали взаимодействие и взаимопритяжение соседних муниципалитетов, чтобы была единая дорожная политика, единая социальная политика и единая градострои­ тельная политика.


Как отметил в интервью «РР» председатель комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики областной Думы Владимир Дупак, правительство Московской области уделяет большое внимание строительной отрасли, поскольку велика значимость ее для экономики региона в целом. Министерство строительного комплекса координирует все направления капитального строительства. Создан Градостроительный совет Московской области – совещательный орган на котором решаются вопросы по формированию и реализации единой градостроительной политики. До его создания говорить о единой градостроительной политике в Подмосковье было невозможно, в частности и из-за чрезмерной самостоятельности в этом вопросе муниципалитетов. В результате обычным делом стало массовое ведение жилой застройки, необеспеченной социальной, инженерной, транспортной инфраструктурой, часто с грубыми нарушениями градостроительных ограничений. В частности, возник большой дефицит дошкольных учреждений. На 1 января 2014 г. очередь была в пределах 48 тысяч детей от трех до семи лет. За год было построено 110 детских учреждений, очередь уменьшилась до 20 тысяч мест. Это был большой рывок. Аналогичная ситуация сложилась и со школами.

В тоже время по всем важным направлениям градостроительной политики будет действовать принцип «двух ключей»: без подписи главы муниципального образования не будут приниматься градостроительные решения на территории данного муниципалитета. Также органы местного самоуправления будут организовывать общественные слушания по застройке территорий своих муниципалитетов.

Новая метла


С ноября 2012 года область возглавляет Андрей Воробьев, назначенный на эту должность Владимиром Путиным после того, как Сергей Шойгу стал министром обороны России. «Новая метла» внесла в политику социально-экономического развития региона достаточно существенные новшества. Одно из них – новая градостроительная политика. Суть ее в уходе от бессистемной уплотнительной застройки к комплексной, акцент делается на средне- и малоэтажном строительстве жилья. Министр строительства областного правительства Марина Оглоблина называет это новым историческим этапом для Подмосковья.

По словам Оглоблиной, в последние годы представление о комфорте у граждан не ограничивается только организацией своего личного пространства. Оно изменилось в пользу создания вокруг себя экологичной, безопасной, дружелюбной среды. Все больше людей предпочитают жить за городом и выбирают для этого малоэтажное жилье – таунхаусы, коттеджи. В Подмосковье высотное строительство в больших городах ограничено 17 этажами. При этом в исторических городах запрещено строить здания выше девяти этажей. Основные объемы жилья должно составлять средне- этажное строительство. В поселках городского типа – малоэтажные дома. В новых нормативных документах закладываются нормативы по количеству садов, школ, больниц, дорожно-уличных сетей, которые помогут со временем выровнять существующий сегодня дисбаланс.

«Мы не можем допустить, чтобы более 7 млн кв. метров жилья строились без учета сбалансированности развития территории, – говорит Оглоблина. – Необходимо обеспечить адекватное жилищному строительству развитие социальных объектов (детских садов, школ, поликлиник), создание новых рабочих мест, территорий для отдыха, строительство объектов, обеспечивающих безопасность проживания (пунктов охраны порядка, пожарных депо и др.), инженерной и транспортной инфраструктуры, в том числе участков региональных автомобильных дорог хордовых направлений, транспортно- пересадочных узлов, перехватывающих парковок, стоянок большегрузного транспорта и т.п.


Одна из наиболее серьезных проблем, которые сегодня решает правительство Подмосковья – расселение жителей аварийного и ветхого жилья.  Как рассказал «РР» член комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики, член фракции «Справедливая Россия» областной думы Евгений Яременко, еще в 2008 году в регионе стартовала первая адресная программа. Согласно данным профильного ведомства, с 2008 года на территории Московской области было переселено 9217 человек из 147,21 тыс. квадратных метров аварийного жилищного фонда. Аналогичная программа на 2013-2015 годы предусматривает переселение 14940 человек из 6325 помещений общей площадью 232,86 тыс. квадратных метров в 66 муниципальных образованиях.

На сегодняшний день план переселения выполнен чуть более чем на 30 %. Переселено 867 человек. Эта цифра может к концу года увеличиться гораздо менее ощутимо, чем хотелось бы. Есть ряд объективных факторов, которые мешают максимально эффективной реализации столь важной для области программы. Один из них – предусмотренная законом о местном самоуправлении передача полномочий по переселению аварийного жилья с уровня городских поселений в район. Если начать передачу этих полномочий сейчас, то мы серьезно затянем время и не уложимся в программные сроки.

Но главной проблемой, считает Яременко, является стоимость квадратного метра, обозначенную программой. Она составляет порядка 40 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как средняя рыночная цена составляет не менее 55 тыс. руб. И этот разрыв значительно усложняет поиск инвесторов для строительства жилья под переселение.

Одним из вариантов решения проблемы поиска инвесторов Яременко считает освоение уже имеющейся застройки. Это «волновой метод», когда аварийный дом сносится, а на его месте строится новый, что значительно экономит и время и деньги. В качестве примера могу сказать, что в одном из муниципалитетов на месте четырехквартирного дома был построен трехэтажный 12-ти квартирный. Если таким образом поступать с аварийными домами, то за счет разумного увеличения этажности вновь возводимых домов мы сможем не только решить вопрос переселения граждан из аварийного жилья, но и обеспечить жильем наших очередников. Вопрос повышения этажности застройки может быть решен положительно  при условии, что инвестор-застройщик берет на себя социальные обязательства – строительство социально значимых объектов. Такова  наша идеология.

Лидеры и аутсайдеры жилищного строительства


В области действует около тысячи организаций, занимающихся строительством, в том числе и жилья, примерно столько же производит строительные материалы.  Большинство из них мелкие предприятия, выполняющие, помимо строительства небольших объектов в поселках и на селе, еще и ремонтные работы.  Но есть и строительные компании-гиганты федерального значения. 

В рейтинге журнала “Эксперт” среди крупнейших застройщиков “новой” Москвы и Подмосковья лидирует ГК “Мортон”. Эта группа компаний строит около 1,5 млн  квадратных метров жилья. “Мортон” преимущественно специализируется на проектах комплексной застройки площадью 50 000 – 620 000 квадратных метров. Доля компании составляет 11% от общего объема жилых площадей, возводимых в Подмосковье и на новых территориях Москвы. В настоящее время компания занимается реализацией и развитием более 20 проектов.

ГК «Мортон» является одним из ведущих девелоперов России, который имеет 18 лет опыта успешно работы. По итогам минувшего года компания входила в тройку самых крупных компаний России по объемам ввода в эксплуатацию жилой недвижимости. За год объем сдачи жилья вырос с 540 000 до 800 000 квадратных метров. Что касается выручки компании, то в 2011 году она выросла на 10 миллиардов рублей и составила 40 миллиардов рублей. Среднемесячный объем продаж составлял 40 000 квадратных метров.

По объемам предложения в стадии активного строительства на рынке жилой недвижимости Подмосковья группа компаний «Мортон» является лидером. Сейчас каждую пятую квартиру на первичном рынке Подмосковья продает именно ГК «Мортон».

За 2010-2011 года «Мортон» по объемам строительства и ввода в эксплуатацию жилья в Подмосковье укрепила лидирующую позицию, и начала реализацию масштабных проектов общей площадью более 1 500 000 квадратных метров жилья.

«Мортон» особое внимание уделяет расширению географии строительства. Весной текущего года компания представила на рынок два новых проекта, совокупная площадь жилья которых составила более 800 000 квадратных метров. В Красногорском районе компания начала возводить Мортонград «Путилково» (620 000 квадратных метров жилья), а в Ленинском районе – микрорайон «Бутово Парк 2» (более 200 000 квадратных метров жилья).

Второе место в данном рейтинге занимает инвестиционная группа “Абсолют”. Аналитики оценили, что у группы в настоящее время на разных стадиях строительства находится 842 000 квадратных метров жилой недвижимости. На долю данной группы приходится 6% от общего объема строящихся жилых площадей в Подмосковье и в “новой” Москве. Также в тройку лидеров вошла компания “МИЦ”, которая возводит около 521 000 квадратных метров. На долю этого участника приходится 4%.

В десятку лидеров в данном рейтинге также вошли компания “Жилищный капитал” с показателем 443 000 квадратных метров, Tekta Group – 372 000 квадратных метров, “СУ-155” – 356 000 квадратных метров, ПИК – 324 000 квадратных метров, “ЮИТ Московия” – 215 000 квадратных метров,  “Центрстрой” – 214 000 квадратных метров и “Мосстройреконструкция” – 211 000 квадратных метров.

Вместе с тем в областном правительстве ведется реестр недобросовестных застройщиков, в который в настоящее время попало около 100 компаний. К примеру, в отношении ООО «СПКАПСТРОЙ», возводящего дома в Сергиевом Посаде, введена процедура банкротства. Неустойчивое финансовое положение и у компании «БестЛайн», действующей в Реутове.  

 

Дешевое жилье здесь может только сниться


Московская область включена в число участников реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи», предусматривающей строительство дешевого жилья эконом-класса – по цене не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр.  Однако, похоже, такое жилье в этом столичном регионе возможно только в сладких снах. К  реализации этой программы здесь еще никто не приступал, да и, по  оценке экспертов, осуществить ее реально здесь просто невозможно.

Эксперты считают, что цены на квартиры  в московском регионе в первом полугодии 2015 года будут расти на 3-5% в месяц, а летом может произойти резкий скачок цен. Одна из основных причин в том, что российская валюта сильно сдала позиции по отношению к доллару с сентября 2014 года. Своего исторического минимума по отношению к доллару рубль достиг 16 декабря 2014 года – на пике доллар стоил 80,1 рубля. Да и сейчас американская валюта торгуется на уровне 65 рублей за доллар. .

За 2014 год общий рост средней цены за квадратный метр жилья “СУ-155” составил около 20%, говорят в компании. Средняя цена квадратного метра жилья от застройщика в декабре 2014 года выросла на 2% по сравнению с ноябрем – с 54,5 тысячи рублей – до 55,6 тысячи рублей за квадратный метр.

“При отсутствии резких потрясений в экономике цены на жилье продолжат плавный рост примерно на 3-5% ежемесячно, но ближе к июню 2015 года произойдет резкий скачок, так как сократится объем предложения на рынке эконом-класса”, – полагают специалисты “СУ-155”. Здесь прогнозируют на конец второго квартала истощение предложения в наиболее ликвидном сегменте по причине, в том числе, отказа многих девелоперов от вывода новых проектов. Эксперты компании также полагают, что негативное влияние на цену жилья на первичном рынке может оказать свертывание государственных программ, что повлечет сокращение доступного предложения на рынке и возможное повышение цен на жилье из-за отсутствия запланированного государственного финансирования строек.

По мнению представителя ГК “Мортон”, рост цен в первой половине 2015 года будет точно выше уровня инфляции. Он также говорит о возможном скачке цен в конце второго квартала 2015 года. “Мы считаем, что цены продолжат свой рост, и главная предпосылка для этого – сокращение объема предложения, которое ожидает нас уже в самое ближайшее время”, – говорят в компании. По словам нашего источника, текущие объекты в стройке продаются высокими темпами, которые опережают темпы прошлого и позапрошлого года, а выход на рынок новых объектов в этом году будет не такой ритмичный, как в прошлые годы, за счет того, что будет ограничен доступ застройщиков к кредитованию.

В то же время, по оценкам ГК ПИК, в первом квартале если и будет корректировка цен в сторону увеличения, то незначительная – при условии отсутствия каких-либо макроэкономических потрясений. “Прогнозы на год в текущей ситуации делать довольно сложно. Цены регулирует рынок, поэтому все будет зависеть от экономической ситуации в целом. Пока крупные девелоперы держат цены”, – отмечает представитель компании.

По его  мнению, на рост цен может оказать влияние, в первую очередь, удорожание себестоимости строительства, которое возможно за счет дорогих кредитов для бизнеса и повышения стоимости строительства на фоне значительного роста курса валют. Второй серьезный фактор – это возможное снижение объемов предложения жилья.

Ставки снижать надо


В первый рабочий день Нового года президент Владимир Путин провел рабочую встречу с губернатором Подмосковья Андреем Воробьевым. Среди прочего шла речь и строительстве. Воробьев доложил, что в области возводится более 7 миллионов квадратных метров жилья, за прошлый год построено 111 детских садов, «сейчас на школы нажимаем, 23 больших школы построили, 27 ФОКов». Похвалился он и тем, что если в прежние годы в области было порядка 20 тысяч дольщиков, которые не смогли вовремя получить свои квартиры, то сейчас осталось только 6 тысяч. Это порядка 30-40 больших домов.

Вместе с тем губернатор обратился к президенту  с просьбой обсудить возможность установления  ставок по ипотечным кредитам в Московской области в размере 12-14%.

“Нам очень важно, чтобы работала ипотека. Мы с правительством обсуждаем разные варианты поддержки ипотеки, нам нужно, чтобы ее уровень был 12-14%. С вами тоже хотел посоветоваться”, – сказал он. О том, как отреагировал на эту просьбу президент, кремлевский сайт умалчивает.

Стоит напомнить, что совет директоров Банка России с 16 декабря повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%, объяснив это решение необходимостью ограничить существенно возросшие в последнее время девальвационные и инфляционные риски. После этого решения российские банки подняли ставки по ипотеке. В частности, Сбербанк увеличил ставку по вновь принимаемым заявкам на базовые продукты ипотечного кредитования до 16% годовых в рублях.

Видимо, на то, чтобы в России появилось доступное дешевое жилье, одного желания мало. Надо еще, чтобы на то было государственная воля. А пока ее нет, то и дешевого жилья нет.