Нелегкая доля обманутых дольщиков: история комплекса «Рощинский». Благодаря усилиям депутата Конькова счастливый конец не за горами

03.02.2015

Исследуя проблемы строительства жилья в России, «РР» не могла обойти такую болезненную и до сих пор актуальную тему, как судьба обманутых дольщиков. Весьма поучительна в этом плане история самого масштабного проекта Свердловской области по помощи обманутым дольщикам, намеревавшимся приобрести квартиры в новом жилом комплексе «Рощинский» в Екатеринбурге.

С 2001 по 2004 годы около 400 дольщиков – жителей Свердловской области  заключили договоры с екатеринбургской строительной компанией «Новый Град», которая в 2008-ом  году обанкротилась, оставив дольщиков и без средств, и без квартир. Стоит отметить, что законодательной базы для помощи таким людям на тот момент в России не было.


Эта жизненно важная проблема попала в центр внимания основателя строительной корпорации «Маяк», депутата Законодательного собрания Свердловской области Владимира Конькова, который не мог остаться равнодушным к мытарствам сотен людей. В 2011-ом году по его депутатской инициативе был принят первый в России региональный закон «О поддержке граждан, пострадавших от деятельности юридических лиц по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах», более известный как Закон об «обманутых дольщиках». Уникальный закон позволил составить реестр «обманутых дольщиков» и определить застройщиков, которые готовы были взять земельный участок и достроить те самые дома, которых так ждали пострадавшие от действий мошенников люди. Закон об «обманутых дольщиках» стал прецедентом: к свердловским депутатам приезжали перенимать опыт законодатели из Москвы, Санкт-Петербурга, Челябинска и других городов.

Однако Коньков, имеющий огромный опыт организаторской работы в сфере строительства,  решил не ограничиваться созданием законодательных условий для поддержки «обманутых дольщиков» и помочь жертвам аферистов на практике, причем законодатель, будучи опытным строителем, он разработал  такую схему достройки домов для «обманутых дольщиков», которая стала бы безубыточной для государства. Казалось бы, чего проще – купи людям квартиры и «спи спокойно», как это было сделано в Тюмени или Челябинске. Но в таком случае «финансовый удар» получает государство, бюджет; по сути, за страдания «обманутых дольщиков» должны будут заплатить другие налогоплательщики, которые не должны рассчитываться собственными деньгами за чужие ошибки.

Для реализации уникальной безубыточной схемы депутат выбрал наиболее проблемный объект: жилой комплекс «Рощинский» (ул. Рощинская-Якутская-Патриотов, г. Екатеринбург). Площадь ЖК «Рощинский» составляет 60,5 тыс. квадратных метров, из которых более 17 800 тыс. квадратных метров нужно было вернуть обманутым дольщикам – естественно, безвозмездно. С учетом того, что в то время квадратный метр стоил 52 тысяч рублей, помощь обманутым дольщикам ЖК «Рощинский» должна была бы обойтись бюджету Свердловской области в 925 млн. 600 тысяч рублей.


Если учесть, что, согласно оценке экспертизы, недостроенные объекты стоили 91 млн.452 тысячи рублей, а земля, площадью 2.1 га, по аудиторской оценке, -106 млн. 100 тысяч рублей, то продажа недостроя и земельного участка пополнила бы бюджет на сумму 197 млн. 552 тысячи рублей. Таким образом, финансовое бремя, которое легло бы на бюджет при обеспечении жильем «обманутых дольщиков» ЖК «Рощинский», составило бы 925 млн. 600 тысяч рублей с вычетом 197 млн.552 тысяч рублей – то есть 728 млн. 48 тысяч рублей.


Ситуация с обманутыми дольщиками в ЖК «Рощинский» была самой масштабной в России  по беспрецедентному количеству жертв обмана, следствием чего стало нарастание социальной напряженности: люди, лишившиеся последних сбережений, находились в отчаянии, тщетно обивали пороги, были вынуждены снимать жилье или жить у знакомых, а наиболее активные «обманутые дольщики», не получив квартиры так быстро, как им бы хотелось, принялись проводить митинги и пикеты.

Коньков понимал, что попавшим в капкан мошенников людям нужно помочь – и как можно более эффективно (а именно – не нанеся при этом многомиллионный ущерб областному бюджету). Он  предложил правительству Свердловской области гораздо менее затратную, чем «стандартная», схему решения проблемы. Согласно этой схеме было необходимо проинвестировать потенциального застройщика через САИЖК посредством финансовых траншей, необходимых для ведения строительства. Причем в процессе строительства было возможно дополнительное инвестирование со стороны граждан и юридических лиц. В результате были бы решены вопросы по передаче достроенного жилья обманутым дольщикам, инвесторам и казне Свердловской области.

Предложение Конькова было одобрено правительством Свердловской области и депутатами Законодательного собрания – первый транш составил около 500 млн. рублей. При этом было оговорено, что деньги будут перечисляться через САИЖК потенциальному застройщику, который возьмет на себя вопросы по выведению из банкротства земельного участка и объектов незавершенного строительства, тем самым предотвратив продажу участка и имущества с торгов в интересах кредиторов юридических лиц, прямо или косвенно связанных с собственниками предприятия-банкрота; выполнить заново проект застройки; получить экспертное заключение; начать строительство.

В мае 2011 года на совещании в министерстве строительства Свердловской области застройщикам было предложено принять участие в строительстве ЖК «Рощинский», при условии, что средства от САИЖК поступят застройщику не ранее, чем через 9 месяцев, а возможно, и позже. Тем не менее, несмотря на непростые стартовые условия, для того, чтобы уменьшить напряженность среди «обманутых дольщиков», было необходимо начинать работы на площадке как можно скорее. На решение же вопросов, связанных с началом строительства (проект, экспертиза, выведение из банкротства), будущему застройщику предстояло вложить 200 млн. рублей.

Застройщиков, которые захотели бы войти в проект на таких условиях, не оказалось. С большим трудом Коньков убедил строительную корпорацию «Маяк» взяться за достройку ЖК «Рощинский». Его план стал претворяться в жизнь. В итоге «Маяк»  получил кредит САИЖК в размере 1 млрд. 26 млн. рублей, из которых 70 млн. рублей были потрачены на урегулирование вопросов, связанных с банкротством предыдущего застройщика, компании «Новый Град».

Однако, согласно объективным данным аудита, осуществленного независимой аудиторской компанией из Санкт-Петербурга и подтвержденного государственной экспертизой, общая стоимость достройки домов в ЖК «Рощинский» составила 2 млрд.642 млн. рублей, так что кредитных средств для сооружения жилого комплекса явно не хватало. При этом останавливать стройку было нельзя ни на день, поскольку напряжение среди обманутых дольщиков перманентно нарастало. Когда же кредит САИЖК был исчерпан, строительство ЖК «Рощинский» велось за счет корпорации «Маяк», которая была вынуждена брать на себя кредиты и вкладывать собственные средства, так что сумма инвестиций корпорации – более 500 млн. рублей.

На сегодня для завершения проекта в ЖК «Рощинский» не хватает более 1 млрд. 100 млн. рублей, САИЖК выделит на достройку домов 600 млн. рублей, остальные средства (а это около 500 млн. рублей) будут выручены за счет продажи свободных площадей в «Рощинском» и частных инвестиций.

Кроме того, подписано трехстороннее соглашение между САИЖК, «Маяком» и руководством ЖСК «Рощинский», согласно которому «Маяк» передает САИЖК права требования по передаче квартир – в счет погашения долга, кроме того, у «обманутых дольщиков» возникла определенность по поводу того, какое именно жилье они получат.

65 семей обманутых дольщиков уже  поселились (в конце 2013-го года) в квартирах  дома №9 жилого комплекса «Рощинский», в первом квартале 2015-го года 201 пострадавшая семья въедет в дом № 8, 39 семей – в дом № 7.1, а оставшиеся 77 семей – в дома № 7.2 и 7.3 . Таким образом, благодаря последовательности депутата Конькова самый непростой и многоходовый проект в России по помощи обманутым дольщикам скоро будет завершен – если, конечно, не возникнут перебои с региональным финансированием.

Главное, проект, как это и задумывалось Коньковым, будет безубыточным: средства, вложенные государством в строительство, вернутся квартирами. И – вернутся сторицей, ведь стоимость квадратного метра в передаваемых государству квартирах – 58 тысяч рублей, тогда как  рыночная цена квадратного метра в районе, где расположен ЖК «Рощинский», – 62-65 тысяч, что дает области возможность получить еще и  прибыль в результате реализации проекта.