Коронавирус и город. Что ждёт рынок недвижимости после эпидемии? Рассказываем на примере Екатеринбурга

Март 2020 года оказался тяжёлым для всей российской экономики. За месяц её ослабили резкое падение нефтяных цен, девальвация рубля и распространение эпидемии коронавируса. Но апрель оказался ещё более сложным как для предприятий, так и для населения: когда российские регионы друг за другом, начиная с Москвы, стали вводить ограничения на работу компаний и перемещение людей, многие поняли – вот он, переломный момент, который полностью преобразит дальнейшую жизнь. И речь не только об экономическом кризисе, который заставит людей и бизнес столкнуться с трудностями, но и о том, через какие изменения страна должна пройти, чтобы стать более устойчивой к бедствиям.

Судя по всему, крупные города и градостроительную политику тоже ждут большие перемены. Коронавирус показал, что нужно что-то делать с плотностью населения, ведь не случайно эпицентром пандемии оказалась многомиллионная Москва. Первые градостроительные законы так и появились: в 19 веке из-за страха распространения туберкулёза размеры домов увеличили, стали заботиться о вентиляции и солнечном свете. Точно так же коронавирус может повлиять на строительство и городскую среду в целом. Мы попытались представить, как текущая эпидемия изменит облик крупных агломераций на примере Екатеринбурга.

Что будет с ценами на жильё?

Сейчас в Екатеринбурге и городах-спутниках строится 2,8 млн квадратных метров жилья. За первый квартал 2020 года объём снизился на 13%. Однако местным застройщикам разрешили не останавливать работу во время «карантинных каникул». В марте они даже перевыполнили план по продажам, поскольку люди стали скупать жильё в ожидании скорого экономического спада. Это поддержало рынок недвижимости, но эпидемия и падение котировок нефти всё же не прошли бесследно, и в апреле цены на «вторичку» в Екатеринбурге снизились на 3,6%.

Уральская палата недвижимости прогнозирует, что по итогам 2020 года число сделок купли-продажи сократится на 10–20%, а квартиры на вторичном рынке могут подешеветь на 5-10% – до уровня 2018 года. На это повлияют в основном снижение реальных доходов населения и ожидаемый рост ипотечных ставок. К тому же «вторичка» пострадает из-за перетока спроса на первичный рынок из-за введения льготной государственной ипотеки под 6,5% годовых.

При этом цена на новостройки не изменится, потому что проектное финансирование, или эскроу, позволяет застройщикам продолжать работу независимо от продаж и состояния рынка. Проблем с нехваткой денег не будет, так как банки, кредитующие строительство, заинтересованы в его успешном завершении. Впрочем, если количество покупателей уменьшится, строительным компаниям придётся так или иначе снижать стоимость жилья. Скорее всего, они будут делать это за счёт акций и скидок.

Например, в мае 2020 года так поступили некоторые застройщики Екатеринбурга:

  • «Синара-девелопмент» предложила скидку 20% на квартиры, купленные онлайн;
  • «Атомстройкомплекс» снизил ставку по ипотеке до 1% в рамках ипотеки с государственной поддержкой для семей с детьми;
  • «Фортис» предложил покупателям беспроцентную рассрочку до 15 мая 2021 года.

Что будет с арендой?

Самые неприятные последствия эпидемии ждут арендаторов коммерческой недвижимости (скорее всего, им просто нечем будет платить на съём помещения), однако и рынок жилья ждут изменения. Тенденции в последние годы начали задавать миллениалы – люди, родившиеся с 1981 по 1996 годы. Для них собственное жилье ценностью практически не обладает, поскольку важнее оказывалась свобода перемещения и отсутствие привязанности к одному месту. Поэтому они предпочитали аренду покупке жилья, особенно в ипотеку, которая привязывает человека к одному месту.

Однако эпидемия заставила их переосмыслить ценности. Поскольку из-за карантинных ограничений многие уже лишились работы или как минимум значительной части дохода, мало кто сомневается, что в следующие полгода миллионы арендаторов жилья не смогут его оплачивать. И далеко не все собственники пойдут им навстречу. Возможно, это позволит сегодняшним съемщикам задуматься о своей квартире. Для российских застройщиков это означает приток покупателей малоформатного жилья.

  • «TEN Девелопмент» готовится выпустить на рынок в 2020 году проекты домов с квартирами-студиями до 20 кв. метров в микрорайоне «Светлый».
  • Сейчас в Екатеринбурге можно купить квартиру-студию размером до 20 кв. метров в ЖК «Цветной бульвар», ЖК «Хрустальные ключи», ЖК «Северный квартал», ЖК «Космонавтов 11».

Как жизнь на «удалёнке» изменит облик города?

Пандемия перевела миллионы человек на «удалёнку». Для многих компаний новый формат работы оказался даже более удобным. В результате работодатели смогли задуматься над оптимизацией своих офисов: оказалось, что арендовать или покупать кучу помещений для сотни работников необязательно, если половина из них настолько же эффективно может выполнять свои обязанности, находясь где угодно, лишь бы был интернет. В США и Европе процесс перехода к гибкому графику и отказу от фиксированных офисных мест начался раньше, чем в России. Возможно, что после 2020 года скорость изменений в нашей стране возрастёт.

Что это означает для рынка жилой недвижимости? Во-первых, новые запросы могут изменить подход девелоперов к планировкам, и в части квартир появятся места, которые при желании легко станут уединёнными кабинетами. Для многих занятых людей квартира перестанет быть местом, где они коротают время между офисом, прогулками, поездками и разными мероприятиями, а превратится в полноценное пространство для работы и жизни.

До наступления эпидемии средняя площадь продаваемых квартир в Екатеринбурге стремительно сокращалась: если в 2015 году она составляла 55 кв. метров, то сейчас – около 47 «квадратов». Если страна освоит формат удалённой работы, то прежняя «оптимизация» жилья – отказ от неэффективно используемого пространства (гардеробных, кладовок, больших коридоров) – может пойти по другому пути. И на рынке станет популярным жильё, в котором достаточно места для домашнего офиса. В Екатеринбурге возможность обустроить свой кабинет доступна в основном покупателям и арендаторам пятикомнатных квартир. С другой стороны, многие застройщики могут предложить жителям своих комплексов арендовать офисные пространства, которые в современных новостройках часто занимают первые два этажа.

Во-вторых, переход к удалённой работе может изменить облик спальных районов. Двор и ближайшее окружение каждого дома приобретут более высокую ценность. Покупатели квартир, которые будут работать у себя дома, вероятнее всего захотят жить в районах, сравнимых по благоустройству с центром города. Это означает переход к более индивидуализированной архитектуре и окружающему ландшафту, что уже стало нормой в строительстве жилых комплексов комфорт- и премиум-класса, но к чему пока стремится «эконом». И чем более продуманными с точки зрения инфраструктуры будут общественные пространства, тем более востребованными они станут. К тому же «удалёнка» привлечёт на потребительский рынок спальных районов тысячи новых клиентов, что даст территориям стимул к развитию.

Фото: akademicheskiy.org

В Екатеринбурге на протяжении последних несколько лет застраиваются несколько новых микрорайонов, которые отделены от основной части города и могут со временем превратиться в самодостаточные территории. 

  • Академический – это район на 9 млн кв. метров жилья. Пока он остаётся типичным спальником из-за недостатка рабочих мест и инфраструктры. Однако эта территория имеет самые большие шансы превратиться в один из сильных центров Екатеринбурга.
  • Широкая речка – это микрорайон из 11 жилых комплексов в Верх-Исетском районе. Цены на квартиры здесь значительно ниже, чем в центре. В ближайшие 10 лет территорию планируется развивать, создавая новые культурные и социальные объекты.
  • Светлый – микрорайон эконом-класса из 12 высотных домов. Считается экологически чистым, поскольку с трех сторон окружен лесопарком, а с четвёртой – берегом Нижне-Исетского пруда. Со временем здесь должна появиться собственная инфраструктура, однако пока территория застраивается жилыми домами.
  • Солнечный – ещё один строящийся микрорайон. До 2024 года здесь планируют построить 2,5 млн кв. метров жилой недвижимости, школы, детские сады, магазины, кафе и другую инфраструктуру.

В-третьих, значительная часть торговли и общепита по итогам эпидемии если и не закроется, то перейдёт в онлайн. Перераспределение потребительской активности в сторону интернет-покупок – это далеко не новая тенденция. С начала 2010 годов объём электронной торговли в стране ежегодно прирастал на 20–30%. Люди уже давно могут заказывать еду из магазинов и ресторанов на дом, покупать в интернете бытовую технику, одежду, хозтовары и электронику. Вкупе с возможностью работать из дома это даёт возможность выбирать место жительства по своему вкусу, а не уступать необходимости жить поближе к деловым центрам или крупным торговым точкам.

Фото: 7-prudov.ru

Учитывая интерес людей к загородной недвижимости, который ожидаемо подрос за время самоизоляции на 11,6%, многие горожане задумаются о покупке индивидуального дома. Уже сейчас две трети россиян предпочли бы свой дом многоквартирному, а с начала 2020 года от свердловчан поступило около 2 тысяч заявок на льготную сельскую ипотеку. Екатеринбургская агломерация готова к такому спросу благодаря развитию коттеджных посёлков, которое идёт уже несколько лет.

  • Дома и инфраструктуру премиум-класса предлагают коттеджные посёлки «Палникс» и «Образцово» в Верх-Исетском районе, где средняя стоимость сотки земли начинается от 500 тыс. рублей.
  • Второе место по ценам занимают посёлки в пермском направлении: «Князевское» (сотка от 135 тыс.), «Земский дворик» (от 90 тыс.), «Рождественский» (от 95 тыс.), «Хрустальный» (от 170 тыс.).
  • Цены на участки в тюменском направлении начинаются от 52 тыс. за сотку («Расторгуевъ», «Александрия», «Чистые росы») и доходят до 106 тыс. («Лесной»).
  • В полевском направлении самые демократичные цены на участки. Например, «Улесье» предлагает участки от 40 тыс. за сотку, «Золотой карп» – от 41 тыс., «Ромашкино» – от 60 тыс.
  • В коттеджных посёлках в челябинском направлении сложно найти незастроенный участок на продажу. Такие предлагают лишь посёлки «Подкова» (от 108 тыс.) и «Красная поляна» (от 59 тыс.).

Вывод

Эпидемия коронавируса показала, что многочисленные социальные контакты, неизбежные в условиях большого города, могут быть не только некомфортными, но и опасными для жизни. Вполне возможно, что мировое бедствие подтолкнёт людей к переезду в более уединенные места проживания, подальше от городского центра. Отчасти на это повлияет и переход части работников на «удалёнку». На смену гиперцентрализации городов придет децентрализация. При этом крупные города первыми найдут возможности для эволюции после кризиса, и процесс деурбанизации начнётся с миллионников, один из которых Екатеринбург. В ближайшие годы городское пространство освоит новые форматы и станет более комфортным и безопасным для жизни.