Уральская группа компаний «Проспект» работает на рынке недвижимости более 7 лет. Сегодня она обладает уникальным опытом – от строительства комфортных и инновационных кварталов до отдельных жилых комплексов премиум-класса. О тенденциях девелопмента, проблемах на рынке недвижимости Екатеринбурга и будущих планах мы поговорили с генеральным директором «Проспект Групп» Юрием Моисеенко.

–  Екатеринбург – территориально небольшой город, самый компактный из городов-миллионников. При этом он растёт не только вверх (высотные жилые дома), но и вширь – в генеральный план строительства города включено немало новых территорий. Как вы считаете, стоит ли строить новые микрорайоны, расширяя территорию города, или же лучше заняться «точечной» застройкой?

– Строить нужно везде, где строительство разрешено законодательством, чтобы удовлетворить разнообразный спрос. В России уровень обеспеченности населения жильем ниже, чем, например, в странах Европы. Перед российскими застройщиками стоит задача увеличить объемы строительства.

Мы стараемся не впадать в крайности: нам интересны проекты и в центре города, и на окраинах. Сегодня есть понимание, что на каждый вид жилья найдется свой покупатель, выбор конкретного района – дело вкуса и привычки. Зачастую, если человек вырос в Пионерском районе, он и покупает новое жилье там же. Многие обеспеченные люди предпочитают немного больше времени ежедневно тратить на дорогу до центра, но жить в частном доме.

Один из Ваших знаковых проектов ЖК «Мельница»  сегодня по праву ставят в пример многим другим застройщикам как гармоничное сочетание классики и авангарда. Известно, что само здание объекта культурного наследия «Мельница Борчанинова-Первушина» было интересно вписано в концепцию застройки прилегающей территории. Какое решение применяли для этого?

– Это был действительно тяжелый процесс, занявший около 2 лет. Проект здания культурного наследия должен быть одобрен как общественностью, так и управлением по охране памятников культуры. Градсовет изначально не принял проект «Мельницы» и отправил его на доработку. После неудачи наш архитектор Евгений Трубецков проделал колоссальную работу, подготовив ретроспективный анализ территории будущей застройки. Когда я увидел нашу окончательную концепцию жилого комплекса, которую согласовали на втором градсовете, меня будто «торкнуло». Казалось, что здание возникло в нужное время в нужном месте, а нам просто выпала честь реализовать высший замысел. Удивительно, ведь я не особо религиозный человек.

– Такие затраты сил и времени были оправданны?

Несмотря на все сложности, не жаль ни времени, ни потраченных денег (реконструкция одного только фасада здания «Мельницы» обошлась в 160 миллионов рублей). Сегодня ЖК «Мельница» – наша визитная карточка. Греет душу мысль о том, что эту красоту сделала наша команда.

Да и нет худа без добра. Из-за того, что согласование проекта «затянулось», команде удалось предусмотреть все до мелочей. Степень проработки – максимальная. Многие из сотрудников сами купили квартиры в «Мельнице». Руководитель проекта буквально делал дом для себя и для своих детей.

– На Ваш взгляд, достаточно ли свободной земли в Екатеринбурге под жилую застройку? Почему новые жилые комплексы, особенно эконом и комфортсегментов в Екатеринбурге расположены на окраинах, в местах с часто затрудненной транспортной доступностью и рядом с промзонами, шумными транспортными магистралями, в районах с неразвитой инфраструктурой?

– Да, земля есть. Так, например, периодически выставляются лоты земли в Академическом районе. Новые жилые комплексы, особенно эконом- и комфорт-сегментов в Екатеринбурге часто расположены на окраинах, потому что земля там дешевле. Это всегда поиск баланса между приемлемой ценой и комфортом.

– По данным исследования Яндекса 2019 года, среди факторов, которые влияют на выбор квартиры, — цена, транспортная доступность, площадь, а также надёжность застройщика. Какие требования сегодня предъявляют покупатели к жилью в Екатеринбурге? Насколько важна для них цена, теряет ли она первостепенное значение?

 Цена – это базовая характеристика жилья, мы все выбираем тот или иной вариант исходя из стоимости. Несмотря на это, сегодня покупатель обращает намного больше внимания на инфраструктуру, нежели 5 лет назад. Уже невозможно игнорировать благоустройство двора например. Все новое жилье возводится на достаточно высоком уровне проработанности данных вопросов, застройщикам нужно соответствовать.

– Какие сейчас локальные тенденции в сегменте новостроек?

– Самоизоляция послужила толчком для застройщиков обратить внимание на перспективы коттеджной застройки, малоэтажного строительства. Сейчас в этом сегменте спрос максимально подогрет. При этом удельная площадь земли, занятой под данные виды застройки, ничтожно мала. Я сам сидел 2 недели в одиночестве с котом в квартире. Согласитесь, переживать вынужденное пребывание в четырех стенах намного приятнее в частном доме, нежели в городских квартирах.

– «Проспект Групп» планирует развиваться в данном сегменте рынка?

– У нашей компании есть 8 гектаров земли недалеко от озера Шарташ в черте города Екатеринбург. Мы планируем постройку коттеджей на этой территории, сейчас ведется проектирование, а к весне начнем застройку и продажу.

В Москве с 2017 года запущена программа реновации, в рамках которой запланировано построить 6,8 миллиона квадратных метров недвижимости. Сейчас рассматривается возможность масштабирования этой программы на всю страну. Как вы думаете, какие районы и улицы Екатеринбурга первыми нужно реновировать?

– Конечно, подходит к концу срок службы панельных пятиэтажек, девятиэтажек, которые массово строили в 50-х, 60-х, 70-х годах ХХ века, чтобы решать жилищные проблемы. Эти «хрущевки» и «брежневки» – проблема, но в первую очередь следует разобраться с частными деревянными домами, которые часто располагаются в центральной части города. Сегодня вопросы с собственниками земельных участков вот таких ветхих домов решаются непомерно дорого и тяжело. Если бы данную проблему решал муниципалитет или региональные власти, то, конечно, это был бы идеальный вариант.

– Из-за снижения покупательной способности и роста безработицы в 2020 году цены в новостройках могут упасть на 10%. Несмотря на это, многие люди еще не могут позволить себе приобрести квартиру в Екатеринбурге, несмотря на ипотеку и льготные программы компаний-застройщиков. Как формируются цены на жилье сегодня? Учитывая те затраты, которые несет застройщик, насколько оправдана средняя стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге 81102 тыс. рублей?

– Цены формирует спрос. Сейчас на рынке Екатеринбурга около 40 застройщиков, конкуренция высокая. Давайте посчитаем, оправдана себестоимость или нет: земля в центре стоит минимум 10 тысяч рублей за квадратный метр, еще 45 тысяч рублей – это себестоимость самого строительства, также около 10 тысяч на разнообразные подключения к сетям и благоустройство территории и еще 10 тысяч рублей на оплату труда персонала. Итого, около 70-80 тысяч рублей. Выходит, что моржа девелопера невысока.

– 30 марта в России был введен режим полной самоизоляции для всех граждан из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Расскажите о Вашем опыте перевода компании на удаленную работу. Какие выводы сделали Вы после ослабления ограничительных мер?

– В конце марта мы практически подписали договор о покупке новой земли, но передумали. Чувствовали, что ситуация будет ухудшаться.

Компания решила перестраховаться, пережив сложные времена благодаря финансовой подушке безопасности. У нас продажи значительно упали только в апреле, в остальные месяцы самоизоляция проходила практически безболезненно. Президент Владимир Путин сказал, что компании, сохранившие численность работников за период самоизоляции, могут рассчитывать на поддержку со стороны государства. «Проспект Групп» численность не сохранила… Мы увеличили число сотрудников! То, как наша компания чувствовала себя в последние месяцы, – это повод для оптимизма.