Коронавирус изменил представления о том, какой должна быть удобная квартира и комфортное городское пространство. Какое жилье востребовано сейчас и как рынок недвижимости изменится, когда угроза массового заражения пройдёт?

Россия – страна с высокой долей городского населения. В городах, среди которых 15 миллионников, живут почти три четверти граждан. Пандемия 2020 года показала, насколько уязвимы могут быть жители мегаполисов, где плотность застройки стала основным фактором для распространения болезни, а избежать заражений позволили главным образом изоляция и социальное дистанцирование.

Отсутствие доступа к городской инфраструктуре заставило людей сконцентрироваться на пространстве их собственного дома. И оно оказалось не таким привлекательным. Пандемия дискредитировала концепцию нового урбанизма, которая была нацелена на привлечение людей из изолированных районов в центр – своеобразный театр городской жизни, где можно гулять, общаться, заходить в магазины и рестораны. И всего несколько месяцев показали, что эта концепция общественных пространств не отвечает вызовам времени, а квартиры, которые в последние годы уменьшались в соответствии с духом нового урбанизма, стали ожидаемо неудобными для многодневного «самозаточения». Как же пандемия изменит наши дома?

  • Рабочее место дома. С конца марта 2020 года по всей стране школьники и студенты перешли на онлайн-обучение, а большинство офисных работников стали работать удалённо. Многие столкнулись с необходимостью организовывать рабочие места прямо у себя дома. И тут выяснилось, что в небольшой квартире оказалось невозможно создать дополнительные зоны достаточной площади для работы, хранения вещей и продуктов или занятий спортом.

При этом потребность в пространстве для работы дома со временем не исчезнет: согласно данным опроса Центра стратегических разработок, 68% компаний оставят в удаленном режиме часть сотрудников или даже целый штат. Это значит, что люди, которые планируют покупку квартиры, будут искать варианты с реальной возможностью зонирования. Поэтому в первую очередь в планировки квартир вернется формат домашних кабинетов или ниш для обустройства рабочего места.

  • Балконы. Они стали символами карантина и приобрели новую функцию уединенного места для отдыха. Весной на лоджиях и балконах организовывали домашние офисы и дополнительные спальные места, занимались хобби, общались с соседями, снимали музыкальные клипы. Из-за массового остекления в двухтысячные годы эти пространства перестали быть в чистом виде летними помещениями. Сегодня новостройки получают застекленные балконы и лоджии уже на этапе проектирования. В новых домах лоджию включают в теплый контур квартиры, а покупатель сам решает, зонировать ее или нет. Так эффективная площадь квартир возрастает. Возможно, в будущем размер балконов, лоджий и общих террас возрастёт.
  • Придомовые парки и зоны отдыха. В городских условиях именно зелёные дворы и скверы заменяют собственный участок. Во время карантина люди осторожно использовали парковую городскую инфраструктуру, а собственная территория для прогулок стала преимуществом. В будущем во дворах будут появляться не только газоны и площадки для выгула домашних животных, но и ландшафтные проекты, зоны отдыха. Такие решения будут выигрышными для застройщика и увеличат привлекательность для жильцов.
  • Загородная недвижимость. В выигрышном положении оказались люди, живущие в маленьких городах и в частных загородных домах. На рынке недвижимости пока не проявилось отчетливой тенденции к «бегству из города», но стремление жителей мегаполисов жить в обустроенном зелёном пригороде развивается уже не первое десятилетие. Пандемия стала новым стимулом к покупке загородной недвижимости в разных ценовых категориях – от сезонных садовых и дачных участков до капитальных коттеджей в пригороде.
  • Снижение этажности. 2020 год показал слабые стороны многоэтажной жилой застройки с высокой плотностью. Такие районы превратились в «красные зоны» с высоким риском распространения заражения. Сегодня появилась сильная тенденция к комфортному и более просторному расселению. Она больше характерна для домов элитного класса, но на окраинах крупных городов с недорогой землей появляются малоэтажные жилые комплексы и целые кварталы таунхаусов. С развитием коммерческой инфраструктуры и онлайн-сервисов для удалённой работы такие предложения могут стать очень востребованными для нынешних покупателей квартир эконом- и комфорт-класса.
  • Коммерческая инфраструктура прямо в доме. Рынки, торговые центры, общественный транспорт и многие другие пространства стали рассадником коронавирусной инфекции. А в связи с режимом изоляции огромное значение для людей приобрели магазины и сервисы, которые расположены рядом с их домом. Тенденция проектировать помещения для кафе, магазинов и офисов на первых этажах новостроек появилась уже давно. А поскольку она обеспечивает в том числе минимизацию контактов жителей дома с внешним миром, то может стать массовой и долговременной.
  • Бесконтактные технологии в управлении сервисами дома – голосовой вызов лифтов, автоматический въезд в паркинг, автоматические двери, распознавание лиц на входе в подъезд. С одной стороны, это дань повсеместной цифровизации и автоматизации. С другой стороны, такие технологии позволяют соблюдать очень строгие санитарные нормы во время пандемии и избегать любых физических контактов на общей территории дома.
  • Энергоэффективность. Поскольку жилые дома снова превратились в центр притяжения людей (в противоположность центральным городским общественным пространствам), они должны стать более автономными и экономичными. Массовым станет применение солнечных батарей на крышах и фасадах, автономные станции подачи воды, более активное использование альтернативной энергии. Возможно, их внедрение поначалу будет дорогостоящим, однако в перспективе приведёт к сокращению затрат жильцов.

Пандемия бесповоротно сформировала новые санитарные нормы. Однако строительные правила меняются гораздо медленнее. Пока застройщики только осознают новые потребности рынка. Децентрализация, дезурбанизация, стремление к безопасности и экология здоровой жизни, комфортные форматы недвижимости и жилой среды, которые позволяют соблюдать социальную дистанцию, – всё это станет не мимолётным трендом, а долгосрочным и отчасти вынужденным ответом на угрозу эпидемии. Вторая волна заражений может наступить в начале осени 2020 года. Во Всемирной организации здравоохранения даже допускают, что коронавирус может стать эндемическим и никогда не исчезнуть. Это не повод для паники, но констатация факта: похоже, новая угроза закрепится в жизни мирового сообщества надолго.

Означает ли это, что в будущем произойдёт значительный отток населения из городов в сельскую местность? Вряд ли. Весной экономика приостановилась, но, как только начнётся её восстановление, многие люди устремятся обратно в мегаполисы, чтобы зарабатывать. Конечно, федеральное правительство обещает развитие сельских территорий и поддержку индивидуального жилищного строительства, но сегодня эти планы пока отошли на второй план. А вот внутренняя структура городов – особенно в части пригородов – может измениться очень значительно.