Для кого строят жильё «супер-эконом» и почему «микростудии» так популярны? Разбираемся на примере рынка недвижимости Уфы

Традиционно на рынке недвижимости выделяют 4 ценовых сегмента: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «премиум». Однако низкие доходы населения, дорогая ипотека и высокие цены на жилье стимулируют покупателей искать, а строительные компании – возводить дома с дешёвыми и компактными квартирами, которые получили название «супер-эконом».

Хотя нет единой методики определения, к какому сегменту относится тот или иной жилой комплекс, застройщики и агенты по недвижимости сходятся во мнении, какими характеристиками обладает жильё эконом-класса. Как правило, такие дома находятся в удалённых от центра «спальных» районах ближе к окраине города, не в самых экологически благополучных. По технологии строительства дома эконом-класса в большинстве панельные, хотя в последнее время застройщики предлагают и монолитные (монолитно-блочные, монолитно-каркасные) дома.

Но главный признак – это низкая цена. Снизить стоимость позволяют:

  • один и тот же стандартный проект застройки, который используется в нескольких жилых комплексах;
  • дешевые материалы и строительные технологии;
  • низкие потолки (не более 2,7 метра);
  • отсутствие отделки;
  • отсутствие охраны и ухоженной придомовой территории;
  • отсутствие помещения для консьержей, малое количество парковочных мест для автомобилей;
  • площадь однокомнатной квартиры начинается от 28 кв. м;
  • высокая плотность заселения – до 12 квартир на этаже.

Большую часть этих характеристик позаимствовал выделяемый в «экономе» сегмент квартир-студий, который из-за небольшой цены и скромных габаритов назвали «супер-экономом». Такие квартиры обычно составляют небольшую долю от общего числа квартир в жилом комплексе, поскольку не подходят для среднестатистических семей из-за размера. На примере жилых комплексов в Уфе мы разобрали особенности такой недвижимости.

Небольшой размер квартир

Минимальный размер жилой площади должен соответствовать государственным или муниципальным нормативам. Этого требует Жилищный кодекс. В среднем по России показатель составляет 9-12 кв. м. Учитывая минимальную площадь совмещённого санузла (3,5–4 кв. м), размер студии может начинаться с 13 кв. метров. Однако оптимальный размер жилья «супер-эконом» – около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадратов».

ЖК «Орион»
пЖК-«Новоуфимский
пЗубово
пЖК-«Акварель»
пЖК-«Микрорайон-Яркий»
пЖК-«Затонские-зори»
пГород-Природы

Средняя площадь студий в Уфе – 25,1 кв. м, что соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража – они, разумеется, дешевле. Самые маленькие квартирки в новостройках 21-23 кв. м. Например, ЖК «Орион» там на каждой площадке расположено по 25 квартир от 22 до 30 кв. см.

В других домах студии немного большего метража. Квартиры площадью 24 кв. м можно найти в ЖК «Новоуфимский» и ЖК «Зубово Life Garden», 25 – в ЖК «Акварель», 26 – ЖК «Микрорайон Яркий», 27 – ЖК «Затонские зори» и ЖК «Город природы».

Низкая цена

Студии – самые бюджетные предложения на рынке жилья. Такие квартиры в среднем на 30% дешевле однокомнатных. Студия в новостройке в Уфе обойдётся в 1,482 млн рублей. Минимальный бюджет – 1,214 млн рублей, максимальный – 1,730 млн рублей. Получается, что стоимость квадратного метра начинается от 45 тыс. рублей и доходит до 69 тыс. 

  • Квартира в «Городе природы» стоит 1,214 млн рублей (45 тыс. рублей за кв. м)
  • «Новоуфимском» – 1,256–1,378 млн рублей (52,3–54 тыс.)
  • «Орионе» – 1,260–1,472 млн рублей (60–64 тыс.)
  • «Зубово Life Garden» – 1,396–1,490 млн рублей (60–64 тыс.)
  • «Затонских зорях» – 1,721 млн рублей (64,5 тыс.)
  • «Микрорайоне Яркий» – 1,702 млн рублей (66 тыс.)
  • «Акварели» – 1,730 млн рублей (69,2 тыс.)

Цены за квадратный метр в студиях гораздо ниже, чем в среднем в новостройках Уфы (79 тыс. рублей), однако сравнимы со средней стоимостью вторичного жилья (66,8 тыс. рублей). 

Расположение

Как правило, квартиры класса «супер-эконом» трудно найти в центральных районах города. Обычно их возводят в спальных районах или на окраине, в окружении частного сектора или рядом с промзоной. Отсутствие продуманной инфраструктуры, проблемы с общественным транспортом и сомнительное экологическое благополучие территории позволяют снизить цену на недвижимость, насколько это возможно.

Так, «Орион» расположен в микрорайоне Кузнецовский затон – на южной окраине Уфы, застроенной частными одноэтажными домами. ЖК «Затонские зори» находится на западной окраине и отделён от основной части города рекой Белой. «Акварель» расположена в Инорсе – на севере города, на берегу реки Уфы рядом с озером Тёплым. «Микрорайон Яркий» возведён в Дёме – окраинном районе, отделённом от основной части города рекой и Дёмским шоссе.

Особняком стоят жилые комплексы, которые расположены на территории окружающих Уфу населённых пунктов – сёл и деревень. «Зубово Life Garden» находится в селе Зубово на юге от центра города. «Город природы» – в деревне Ветошниково рядом с Дёмским районом. «Новоуфимский» – в селе Михайловка рядом с микрорайоном Затон.

Зачем покупать жильё «супер-эконом»?

У малометражных студий есть своя постоянная аудитория благодаря невысокой цене. Такое жилье обычно приобретают одинокие люди, студенты, молодые специалисты. Если покупать квартиру именно в качестве «стартовой» жилплощади или для инвестирования, то студии во многом выигрывают у однокомнатных квартир. Площади в сегменте «супер-эконом» меньше, чем «однушек», поэтому цена на них почти на треть ниже. Зато сдавать студии в аренду можно по цене однокомнатных квартир. Это значит, что владелец быстрее вернёт вложенные средства и начнёт получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются. При этом покупателю лучше хорошо подумать прежде чем покупать квартиру в доме, в котором до 15–25% площади отдано под студии (в ЖК «Орион» студии занимают почти 90% здания). Такое решение застройщика ведёт к перенаселению дома. Около лифта часто будет возникать очередь из жильцов, а на парковке не хватит места для всех машин. Поэтому желательно, чтобы на этаже было не более 6–8 квартир.